警惕交易成本“轉(zhuǎn)嫁”購房者

　　新政最引人注目的，是出售住房計(jì)征20%個(gè)人所得稅。以一套5年前購買時(shí)總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前按全額1%征稅，需繳個(gè)稅2萬元，新政后按差額的 20%計(jì)算，需繳個(gè)稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。

　　3月1日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知公布，這一《通知》被認(rèn)為是國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國五條”的具體實(shí)施細(xì)則。這是繼2011年初以來，國務(wù)院再次出臺(tái)全面的樓市調(diào)控措施。

　　    熱點(diǎn)城市樓市或?qū)⒔禍?/span>

　　自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場呈現(xiàn)出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯反彈，供求狀況進(jìn)一步緊張。但一些三、四線城市房價(jià)平穩(wěn)，甚至仍在下降，市場存在供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。1月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價(jià)格環(huán)比上漲的有53個(gè)城市，環(huán)比持平的7個(gè)，還有10個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降。

　　由于市場出現(xiàn)明顯的分化，新的調(diào)控政策也體現(xiàn)出明顯的差異化特征。《通知》要求，房價(jià)上漲過快的城市可以進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房價(jià)格控制目標(biāo)。同時(shí)要求住房供過于求的城市采取措施保持市場穩(wěn)定。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說，調(diào)控政策的差異化有利于指導(dǎo)各地因地制宜地出臺(tái)配套政策。同時(shí)，《通知》要求部分城市政府一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)，并與問責(zé)掛鉤，這將督促熱點(diǎn)城市出臺(tái)更為細(xì)化的調(diào)控政策。

　　當(dāng)前房價(jià)上漲過快的城市主要是一、二線城市。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，盡管一、二線城市購房者的支付能力較強(qiáng)，提高二套房貸首付和利率等措施，對(duì)購房的直接影響不大，但新政出臺(tái)對(duì)市場心理將形成震懾，從而在短期內(nèi)抑制當(dāng)前市場過熱的局面。

　　    需警惕轉(zhuǎn)嫁購房成本

　　與2011年出臺(tái)的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)市場。其中最引人注目的，也被認(rèn)為最嚴(yán)厲的，是要求對(duì)出售自有住房的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。

　　嚴(yán)格來講，這一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的個(gè)稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)采取全額1%的方式征收。統(tǒng)一成差額20%后，將大幅提高二手房買賣的交易成本。以一套5年前購買時(shí)總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前需要繳納個(gè)稅為2萬元，新政后按差額的20% 計(jì)算，需繳個(gè)稅 30萬元，增加 28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。

　　張大偉認(rèn)為，如果這一政策得以嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會(huì)受到影響，成交量會(huì)明顯下滑。以北京為例，等細(xì)則出臺(tái)以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。

　　但這一新政也引發(fā)人們對(duì)購買二手房成本進(jìn)一步上升的擔(dān)憂。由于一線城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅 、個(gè)稅 、契稅 、中介費(fèi)等稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個(gè)稅也許會(huì)再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)一步提高購房者購買二手房的成本。

　　    制度改革還要跟上

　　供求穩(wěn)則房價(jià)穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。在進(jìn)一步嚴(yán)厲抑制投資投機(jī)型購房需求的同時(shí)，此次新政全面強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng)，并著重提出了加強(qiáng)市場預(yù)期管理。

　　供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求端，新政強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施限購的同時(shí)，對(duì)限購政策做出了進(jìn)一步的細(xì)化，如限購區(qū)域、限購住房類型和購房資格審查流程等，這對(duì)地方繼續(xù)實(shí)施限購政策將起到指導(dǎo)作用。

　　相比已經(jīng)嚴(yán)厲的抑制不合理需求的手段，增加供應(yīng)更為重要。增加供應(yīng)首先要增加土地供應(yīng)。《通知》提出，房價(jià)上漲壓力較大的城市應(yīng)進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應(yīng)目標(biāo)的北京在同一天內(nèi)拍出13個(gè)地塊，顯然已經(jīng)開始注重增加土地供應(yīng)的重要性。同時(shí)，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應(yīng)，《通知》提出要求金融機(jī)構(gòu)支持普通商品房項(xiàng)目的貸款需求，加快供地、建設(shè)和上市進(jìn)度。朱中一認(rèn)為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”，如果能堅(jiān)持實(shí)施，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進(jìn)而從根本上穩(wěn)定房價(jià)。

　　朱中一表示，新政出臺(tái)，尤其是各地的細(xì)則落地后，一線城市最近過熱的樓市也許會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)降溫，中期可能促使房價(jià)進(jìn)一步穩(wěn)定。但要想實(shí)現(xiàn)樓市的長期平穩(wěn)，既要看現(xiàn)有政策能否不折不扣地實(shí)施，更要看與樓市相關(guān)的長期制度改革能否加快推進(jìn)。短期嚴(yán)厲調(diào)控為長期制度改革換來了時(shí)間和空間，制度改革的步伐必須加快。據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）

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[編輯: 鹿璐]