“自2014年9月 1日起，放開(kāi)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策 。”9月1日13時(shí)整，市國(guó)土資源和房屋管理局官方微博發(fā)出的信息，標(biāo)志著本市實(shí)行了三年半左右的“限購(gòu)令”成為歷史。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月放開(kāi)主城區(qū)144平方米以上住房和新城區(qū)所有住房限購(gòu)政策以來(lái)，月成交量破萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)人士分析指出，房企借放松限購(gòu)的良機(jī)降價(jià)跑量，導(dǎo)致成交井噴的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻進(jìn)入下行通道。

　　中國(guó)指數(shù)研究院9月1日發(fā)布上月房?jī)r(jià)指數(shù)也反映出，青島8月新建住宅平均價(jià)格為9544元/平方米，環(huán)比下跌0.13% 。開(kāi)發(fā)商背負(fù)著高庫(kù)存的壓力備戰(zhàn)“金九銀十”，如今掙脫了限購(gòu)韁繩的羈絆，普遍看好后市。

　　限購(gòu)調(diào)整，這次對(duì)市場(chǎng)影響更大

　　青島8月對(duì)限購(gòu)政策實(shí)行“微調(diào)”后，“9月全面取消限購(gòu)”的消息在朋友圈流傳了近半個(gè)月，直到9月1日下午官方正式發(fā)布這條消息。“靴子”落地，島城邁入“后限購(gòu)時(shí)代”。“從8月1日起局部放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士就已經(jīng)預(yù)測(cè)到，全面放開(kāi)限購(gòu)是遲早的事。”克而瑞高級(jí)分析師張斌表示。

　　“青島8月調(diào)整限購(gòu)政策以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，而房?jī)r(jià)卻沒(méi)有出現(xiàn)暴漲，說(shuō)明限購(gòu)‘可以放’。另一方面，成交量得到了刺激，嘗到甜頭的政府愿意‘繼續(xù)放’。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰分析道，杭州于8月29日全面放開(kāi)限購(gòu)，西安和貴陽(yáng)于9月1日起全面放開(kāi)，青島不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)，相比而言，這次取消了對(duì)主城區(qū)普通住宅的限購(gòu)，又處在“金九銀十”的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，對(duì)市場(chǎng)的影響更大。

　　市國(guó)土資源和房屋管理局官方微博在發(fā)布全面取消限購(gòu)之后4分鐘，又發(fā)了一條關(guān)于保障性住房的微博，提出2016年以后青島每年建籌1萬(wàn)套以上的公共租賃住房，到“十二五”末，本市保障性安居工程的覆蓋率將達(dá)到城市常住人口家庭的20%以上。對(duì)此，市國(guó)土資源和房屋管理局一名跟進(jìn)了島城限購(gòu)政策調(diào)整的負(fù)責(zé)人獨(dú)家回應(yīng)城市信報(bào)記者，“這傳達(dá)了‘一手放市場(chǎng)，一手加保障，滿足多層次的住房需求’的指示精神。

　　8月最后一周成交飄紅

　　克而瑞分析數(shù)據(jù)指出，自8月1日青島部分解除限購(gòu)之后，市場(chǎng)溫度開(kāi)始回升。購(gòu)房者觀望情緒緩解，案場(chǎng)的咨詢量和看房量平均提高30% 左右。開(kāi)發(fā)商預(yù)期轉(zhuǎn)為樂(lè)觀，推盤(pán)熱情大漲，8月新增預(yù)售面積增加了一半左右。各項(xiàng)目大多采取小批量加推，低價(jià)產(chǎn)品入市，刺激了成交量增長(zhǎng)，到8月25日，成交面積已超過(guò)7月。

　　根據(jù)每日記錄網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，城市信報(bào)記者總結(jié)得出，8月放松限購(gòu)3天內(nèi)成交變化不大，日均不到300套，而第一周成交達(dá)2295套，放松限購(gòu)初步見(jiàn)效。第二周受開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏影響，周成交量環(huán)比略有下降，為1926套。第三周露出“井噴”之勢(shì)，達(dá)2664套。最后一周成交更是一路飄紅，日均成交量在400套以上，周成交達(dá)2936套。限購(gòu)“滿月”，月成交量破萬(wàn)，達(dá)10544套，市場(chǎng)對(duì)利好政策進(jìn)行了積極回應(yīng)。

　　成交破萬(wàn)，政策的因素到底有多少？張斌認(rèn)為必須客觀評(píng)價(jià)，“購(gòu)房者因政策松動(dòng)而產(chǎn)生的需求預(yù)期變化，和開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的銷(xiāo)售策略，兩者的契合才是市場(chǎng)變熱的主因。”張斌舉例說(shuō)，主城區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科城國(guó)際公園、越秀星匯藍(lán)灣8月份都超過(guò)200套，中南世紀(jì)城克魯茲小鎮(zhèn)認(rèn)購(gòu)甚至超過(guò)500套……這些項(xiàng)目戶型也大都在144平方米以下，卻依舊很熱銷(xiāo)。城陽(yáng)和黃島原有的滯銷(xiāo)盤(pán)，以及主城區(qū)大戶型，8月也未見(jiàn)明顯起色。

　　上月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期

　　中國(guó)指數(shù)研究院9月1日發(fā)布《2014年8月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，青島8月新建住宅平均價(jià)格為9544元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，跌幅排百城第66位。

　　整體來(lái)看，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整時(shí)期，青島、濟(jì)南等26個(gè)城市跌幅在0.5% 以內(nèi)，跌幅有限。克而瑞信息集團(tuán)提供的大數(shù)據(jù)分析指出，縱觀島城8月樓市，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面普遍調(diào)低了預(yù)期，以保證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售效果。但是新開(kāi)熱銷(xiāo)多為市區(qū)項(xiàng)目，整體成交均價(jià)小幅上升。價(jià)格上的優(yōu)惠讓利，仍是項(xiàng)目銷(xiāo)售的撒手锏。如滄口的越秀星匯藍(lán)灣，推出新樓座均價(jià)7600元，價(jià)格相對(duì)前期直降2000元，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)200多套。新都心的萬(wàn)科城也開(kāi)了新組團(tuán)，更是推出均價(jià)13500元的精裝房，近350套的成交也創(chuàng)下了記錄。市政府對(duì)面的華潤(rùn)中心悅府，也一改高大上的印象，通過(guò)降低裝修標(biāo)準(zhǔn)拉低售價(jià)。23500元的價(jià)格，也以高性價(jià)比贏得了認(rèn)可，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售近130套。還有部分郊區(qū)別墅、海景豪宅也出現(xiàn)了大幅優(yōu)惠，銷(xiāo)售出現(xiàn)起色。雖然部分企業(yè)和項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)壓力有所緩解，但是無(wú)論出于外部競(jìng)爭(zhēng)壓力還是內(nèi)部業(yè)績(jī)要求，對(duì)待“降價(jià)”都非常謹(jǐn)慎。所以三季度的市場(chǎng)仍然會(huì)有波瀾，但整體仍以底部震蕩為主。

　　房企迎來(lái)去庫(kù)存良機(jī)

　　“如果你有兩套50平方米左右的房子，一套父母住，一套自己三口之家住，再想買(mǎi)一套100平方米的改善性住房，在9月之前是受限的。政策調(diào)整后，市場(chǎng)將會(huì)新增大量改善性購(gòu)房者。”孫杰分析指出，除了改善性客群，學(xué)區(qū)房客群和外地籍購(gòu)房者是另外兩大類受益者，“他們都是剛需中的剛需，對(duì)‘金九銀十’帶來(lái)積極影響，9月成交量有望創(chuàng)新高。”

　　“說(shuō)實(shí)話，降價(jià)是開(kāi)發(fā)商最不愿做出的選擇。預(yù)計(jì)‘金九銀十’期間，不少開(kāi)發(fā)商還會(huì)選擇低價(jià)跑量。”青島著名樓市分析專家張百忍表示，“目前黃島新區(qū)、即墨市等地新房庫(kù)存量仍比較大，為了盡快消化庫(kù)存，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)促銷(xiāo) ；同時(shí)，在主城區(qū)，一些之前定價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)，也會(huì)借機(jī)降價(jià)，阻止客戶流失。”城市信報(bào)記者了解到，全面取消限購(gòu)一放開(kāi)，不少新盤(pán)的售樓大廳及二手房中介公司均第一時(shí)間張貼出消息。“我們上周提前得到了消息，做出了相應(yīng)準(zhǔn)備。相信取消限購(gòu)能極大提升市場(chǎng)信心，讓我們趁‘金九銀十’加大去化力度。”一家房企島城負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商審慎樂(lè)觀，購(gòu)房者日趨理性。多名受訪市民表示，不會(huì)由于放開(kāi)限購(gòu)而加快購(gòu)房節(jié)奏。行政禁錮的消失，讓市場(chǎng)化調(diào)節(jié)成為主力，分化和競(jìng)爭(zhēng)日趨明顯。戶型好、配套全、性價(jià)比高的房子是市民最為關(guān)注的，在“后限購(gòu)時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)拼殺中，產(chǎn)品本身的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。

　　◎深度解讀取消限購(gòu)房?jī)r(jià)上漲嗎？

　　9月1日下午，城市信報(bào)記者來(lái)到市房地產(chǎn)交易中心探訪，發(fā)現(xiàn)市民已經(jīng)不需要辦理限購(gòu)證明了。

　　全面取消限購(gòu)是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？這是最被熱議的話題。“近期從全國(guó)限購(gòu)解除的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房者心理或者市場(chǎng)導(dǎo)向上的意義更大。市場(chǎng)實(shí)際效果目前還體現(xiàn)在電話咨詢量和看房量的增長(zhǎng)上，后期實(shí)際轉(zhuǎn)化效果還要看信貸、稅費(fèi)等更實(shí)際的動(dòng)作。從數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份的成交量雖有所上漲，但并未達(dá)到‘井噴’現(xiàn)象；而成交均價(jià)上漲主要是因?yàn)橹鞒菂^(qū)的華潤(rùn)悅府、萬(wàn)科城等項(xiàng)目加推，中高價(jià)位產(chǎn)品成交量有所增多。”張斌認(rèn)為，正因?yàn)榱亢蛢r(jià)并未出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，政府才敢全面放開(kāi)限購(gòu)。限購(gòu)政策的全面放開(kāi)，代表了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極態(tài)度，“這意味著今后一段時(shí)間內(nèi)將不會(huì)再采取打壓政策。”

　　島城房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士比較一致的觀點(diǎn)是，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期均會(huì)受到刺激，短期內(nèi)成交量會(huì)增加，但如果信貸和公積金政策繼續(xù)從嚴(yán)，仍會(huì)阻止一部分購(gòu)房者的腳步。“房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)大漲，因?yàn)槟壳般y行限貸情況仍很普遍。在限購(gòu)取消后，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格起決定性作用。”孫杰認(rèn)為，政府雖然擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，但由于手里“還有牌”，一旦苗頭不對(duì)即可出招。“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅就是撒手锏，政府全面放開(kāi)限購(gòu)?fù)耆械讱狻！?br>
　　短期內(nèi)島城各大銀行的限貸政策是否會(huì)有所變化？目前青島市僅有青島銀行和青島農(nóng)商銀行首套房貸利率最低打9折，而中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等5家國(guó)有銀行以及招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等7家股份制銀行，仍執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)不變。某銀行青島分行吳經(jīng)理表示：“利率松不松綁，我們要等總行的通知。一般來(lái)說(shuō)，總行對(duì)房貸利率的調(diào)整，不會(huì)受某一座城市樓市政策調(diào)整的影響。”

　　記者 劉樂(lè)芳 實(shí)習(xí)生 解俊蕾

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 劉曉明]