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　　編者按：歲末年初，一組組數(shù)字再一次牽動地產(chǎn)人的神經(jīng)，又到了總結(jié)和盤點(diǎn)之時(shí)，過去的一年，青島樓市發(fā)生了怎樣的變化？哪些事情留給你深刻的印象？1月16日，由半島網(wǎng)主辦、青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部協(xié)辦的2013年首屆地產(chǎn)沙龍圓滿舉辦，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長馮顯泉、常務(wù)副秘書長龍江、青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理吳云海、副總經(jīng)理郝小梅，青島海泉置業(yè)營銷總監(jiān)孟照倫，青島高策房地產(chǎn)有限公司業(yè)務(wù)中心總監(jiān)單良，華新園置業(yè)營銷總監(jiān)李曉峰，巴黎壹號營銷總監(jiān)崔銀杰等眾多地產(chǎn)精英共話新年樓市，探尋樓市可能。

　　我們回望過去的一年，展望新的一年，共同探討2013年青島樓市的種種可能。那么過去的一年，青島樓市發(fā)生了怎么樣的變化？哪些事情留給了你什么印象？在2013年青島的房價(jià)會不會暴漲？又是什么在推漲青島的房價(jià)？青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長、青島市生產(chǎn)力學(xué)會常務(wù)副秘書長馮顯泉，作為青島地產(chǎn)圈資深的評論人士和觀察人士，對此進(jìn)行了解讀。

　　

  青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長、青島市生產(chǎn)力學(xué)會常務(wù)副秘書長馮顯泉

　　

　　

　　　2012史上最嚴(yán)厲調(diào)控 開發(fā)商以價(jià)換量

　　說起2012年，大家不能不說到史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，到了2011年年底，大家心里在猜測，調(diào)控是不是繼續(xù)？限購限貸限價(jià)，這些政策還執(zhí)不執(zhí)行？結(jié)果信息告訴大家調(diào)控持續(xù)，所以2012年，一下子讓大家的這種神經(jīng)又緊張起來，堅(jiān)持了一年的調(diào)控繼續(xù)。很顯然，限購將最有能力購房的人擋住了，有資格買房的人恰巧又是相對收入比較低的剛需或者是改善性剛需，他們恰巧沒有這種能力。所以限貸在某種意義上對他們也是一種限制。到2012年上半年的時(shí)候，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，大家的情緒都是比較低落的，因?yàn)樵趺疵鎸Τ掷m(xù)嚴(yán)厲調(diào)控的這種局面？“無奈”是去年上半年大家說的比較多的一個(gè)詞，對這種市場很無奈，到底怎么辦。隨著壓力的不斷增大，有些企業(yè)，包括一線品牌在內(nèi)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)和項(xiàng)目的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，包括一線品牌綠城在內(nèi)，沒辦法，只能采取這種自救方式。在青島，也開始出現(xiàn)這種情況了，包括嘉凱城轉(zhuǎn)讓股權(quán)，包括海上嘉年華，以及后來轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公司，當(dāng)然這些都是很低調(diào)的，有些被媒體報(bào)道了，有些沒有報(bào)道。可見整個(gè)市場的壓力是非常非常之大。

　　所以這個(gè)現(xiàn)象也充分暴露了房地產(chǎn)企業(yè)這個(gè)行業(yè)資金鏈比較緊的一種狀況。當(dāng)然到后來，隨著壓力不斷增長，存量不斷增加，后來逐漸試探性的由小尺度的優(yōu)惠，到后來低價(jià)開盤，以至于后來大尺度、大幅度的降價(jià)，特別是中海紫御觀邸，每套直降百萬，像一個(gè)炸彈一樣，在青島乃至全國都是一個(gè)比較著名的案例，一下子拉開了降價(jià)的大幕，由開始的遮遮掩掩，到后來實(shí)在無奈，這種存量上的壓力之下，不得已采取的以價(jià)換量的方式。特別是這些標(biāo)桿企業(yè)，這些一線品牌的帶頭作用，以價(jià)換量的影響力是非常非常大的。包括萬科、中海、龍湖、保利等等，嘉凱城、中鐵、綠城等這些一線品牌，紛紛采取了這種以價(jià)換量的策略，應(yīng)該說他們占到了市場先機(jī)，乃至于后來跟進(jìn)的這些品牌，你如果再同樣的降價(jià)尺度的話，對不起，作用就小了很多。包括從城陽、李村其他品牌跟進(jìn)降價(jià)，包括靠近龍湖的一個(gè)項(xiàng)目，這些就沒辦法，包括李滄，存量方比較大的，沒辦法的辦法，所以這種以價(jià)換量應(yīng)當(dāng)說還是比較殘酷的。

　　隨著這種降價(jià)，2012年特別是一線品牌達(dá)到效果了，一線城市比較明顯，這種成交量帶動了市場的回暖。當(dāng)然青島這個(gè)城市又出現(xiàn)了歷史這種現(xiàn)象——“慢冷慢熱”，熱得比較慢，北京、上海、廣州已經(jīng)量價(jià)齊升了，青島還是在以價(jià)換量，直到目前為止，基本上總體上還是以價(jià)換量占主體趨勢。

　　雖然2012年年底，青島市的交易量還是在大幅攀升，包括有些月份創(chuàng)造了歷史上的高點(diǎn)，但是價(jià)格總體上是低的，包括有些項(xiàng)目在悄悄回調(diào)價(jià)格，減少優(yōu)惠幅度。但是一個(gè)利好是預(yù)期有明顯改善，購房者不再盲目等待，在急著出手，包括最近一段時(shí)間，特別是近兩個(gè)月，有不少購房者，包括咨詢我的很多，直接下單的也很多，就是說我已經(jīng)看好某個(gè)樓盤了，你能不能幫忙找一找，這種現(xiàn)象逐漸多了，購房者這段時(shí)間開始下手了，比較明顯，他們的預(yù)期已經(jīng)改變了，不像前幾個(gè)月那樣等著價(jià)格繼續(xù)下降，他們已經(jīng)等不及了，怕價(jià)格往上拉。

　　但是有幾個(gè)現(xiàn)象不容忽視。我們反過頭來再看一看去年，至少有幾個(gè)現(xiàn)象。（1）近年來樓市去化量這些房子大部分以剛需為主，總量以中小戶型、中低價(jià)為主，而大戶型、高價(jià)位的投資類高端住宅去化率趨緩。（2）在一二線城市，特別是限購區(qū)域，投資需求被明顯壓抑，特別是投機(jī)被明顯給遏制住了。這是第二個(gè)現(xiàn)象。（3）青島的存量房仍然在歷史高位，不像北京、上海、廣州幾個(gè)一線城市，到目前為止僅僅按照目前的市場消化量，只有半年左右、六七個(gè)月的存量房，青島的存量房還是比較多，消化的壓力還是比較大。（4）應(yīng)該說，樓市已經(jīng)見底，同時(shí)需求仍然旺盛。這是目前的幾個(gè)樓市現(xiàn)象。

　　　2013房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù) 穩(wěn)字當(dāng)頭　

　　那么對未來的這種判斷，2013年會是什么現(xiàn)象呢？那就是說依據(jù)以前歷史的情況來看的話，我覺得可能有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，我感覺大的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨穩(wěn)，大環(huán)境趨穩(wěn)是我的第一個(gè)看法。而作為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，一般俗稱為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，應(yīng)該說房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)大勢是相對比較吻合，那就是說房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我想總體上也會趨穩(wěn)，是它的主格調(diào)，這是第一個(gè)看法。

　　第二，堅(jiān)持調(diào)控不放松大背景不會變，但是不排除年內(nèi)會出臺一些微調(diào)。我想給大家談上幾個(gè)重要信息，一個(gè)是去年12月25號國家住建部姜部長在全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上明確表示，明年要繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，首先要繼續(xù)貫徹落實(shí)好既有的調(diào)控政策，凡是放松調(diào)控致使房價(jià)過快上漲的城市，我們將繼續(xù)采取措施并會同監(jiān)察部對其進(jìn)行約談直至問責(zé)。再有一個(gè)信息，日前，國土資源部徐部長在全國國土資源工作會議上透露，2013年將加強(qiáng)和改善土地宏觀調(diào)控，堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖。中國銀監(jiān)會1月14號召開了2013年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議，強(qiáng)調(diào)守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線是首要任務(wù)，嚴(yán)防信用違約風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控表外業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防外部風(fēng)險(xiǎn)傳染。

　　我就在想，包括改善性剛需下一步會否做出一定的微調(diào)呢？在政策上，再比如房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)范圍會不會擴(kuò)大呢？假如說有所微調(diào)的還有哪些呢？所以說我想堅(jiān)持調(diào)控不放松的這種大背景不變的情況下，我想年內(nèi)估計(jì)肯定會根據(jù)市場反應(yīng)，根據(jù)總體情況，包括根據(jù)經(jīng)濟(jì)的總體情況，不同的中央主管部門可能會做出一些反應(yīng)，使整個(gè)市場變得相對穩(wěn)定發(fā)展。這是第二個(gè)。

　　第三，市場仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。盡管某些一線城市的樓市可能面臨一定的供需矛盾，比如北京、上海、廣州這些一線城市，但是鑒于貨幣信貸環(huán)境、居民購買能力，以及庫存類型壓力，樓市回暖帶來的這種價(jià)位高位運(yùn)轉(zhuǎn)的可能性有限。同時(shí)還要看到，中小城市這種銷售的萎縮幅度放大，所以最近包括中央媒體報(bào)道的三四線城市樓市現(xiàn)狀，包括江蘇的某個(gè)城市說是鬼城（但是我覺得說得有點(diǎn)大）。包括樓市的總量，從這些方面來看，仍然處于穩(wěn)定的范圍。就是不能光看幾個(gè)一線城市，更多的要看二線、三線、四線這些城市的總量，從總量整個(gè)供需矛盾上來看。所以說樓市仍然以穩(wěn)市場、穩(wěn)價(jià)格為基調(diào)。在趨穩(wěn)的大基調(diào)之下，我想青島的房價(jià)也將可能是總體平穩(wěn)略有升幅的格局。這是我個(gè)人的看法。

　　第四，標(biāo)桿房企的市場份額會進(jìn)一步放大。從去年一年已經(jīng)明顯看出來了，不僅從全國市場，包括青島的市場，已經(jīng)看出來了。前十位的房企，你看本土企業(yè)的占比。所以這些一線品牌，它們的這種能量進(jìn)一步放大，他們的占比進(jìn)一步放大，強(qiáng)者恒強(qiáng)在這一輪顯現(xiàn)得更加明顯。這是第四個(gè)，標(biāo)桿房企業(yè)的市場份額進(jìn)一步放大。

　　第五，對中小房企而言，市場空間將進(jìn)一步被擠壓。這一輪調(diào)控從最近的兩年多的時(shí)間，看得比較明顯，無論是拿地，無論是在操盤，無論是你流量資金上，無論是你對市場的反應(yīng)程度上，中小企業(yè)和一線品牌比較起來，和標(biāo)桿企業(yè)比較起來，差距會非常非常明顯，不排除有些房企將逐漸地淡出房地產(chǎn)市場。沒辦法，做不下去，沒有項(xiàng)目怎么辦？你有項(xiàng)目操作不好怎么辦？你資金鏈緊張無法繼續(xù)堅(jiān)持下去怎么辦？只能是無奈退局。

　　第六，大盤的競爭優(yōu)勢凸顯。如果說前面說從房企的角度，那我們從樓盤各盤來看，因?yàn)榇蟊P它的諸多優(yōu)勢，造成了它的市場表現(xiàn)優(yōu)勢突出顯現(xiàn)出來。它的性價(jià)比，它的品質(zhì)好，它的性價(jià)比相對比較高，它對市場的影響能力大，這些口碑好、品質(zhì)好、性價(jià)比相對比較高的這些大樓盤，很顯然占有市場先機(jī)。

　　第七，從買房者的角度來看，隨著2012年的調(diào)控，隨著市場化的程度越來越好，隨著這些購房者在市場中起起伏伏的磨練，隨著他對市場了解情況越來越多，對開發(fā)企業(yè)的認(rèn)識，對樓盤的認(rèn)識越來越多，他們的掌控能力越強(qiáng)。他們的見識在增長，他們對市場的看法相對理性，跟風(fēng)也不像以前那么厲害。還有一點(diǎn)，現(xiàn)在很多購房者比較聰明的是，有些通過一些關(guān)系，找到了解行情的人和了解市場的人，熟悉情況的人，然后咨詢咨詢。所以我們這些人士在市場中扮演的這種角色就很明顯，如果哪個(gè)品牌印象比較好的話，你可能就得分，印象不好的話，從你這就會流失掉了。像我和龍江、吳云海，包括單良，認(rèn)識的人非常非常多，包括各方面的人士。假如說是在我心目當(dāng)中信譽(yù)不好的、口碑不好的，我認(rèn)為性價(jià)比不行的，我就給它篩選掉了，就建議他們?nèi)タ纯茨膸讉€(gè)樓盤，我再給你篩選篩選，所以這種建議的引導(dǎo)性非常非常強(qiáng)。購房者變得非常精明，品牌效應(yīng)和口碑傳播的效應(yīng)是明顯的。

　　[編輯: 劉寶中]

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