本地樓市一場(chǎng)暗戰(zhàn)正在醞釀。

銀行再降息或迎來(lái)樓市小陽(yáng)春。

　　自3月1日起，央行再次降息，人民幣存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25%。目前各大銀行的房貸和各地的公積金政策已做出了相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)保持首套房貸利率的優(yōu)惠政策，央行降息和房貸利率打折的雙重利好，使得置業(yè)者的購(gòu)房成本有所降低。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行降息將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好，樓市有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

　　年后銀行再降息，3月樓市令人期待

　　在 2月4日央行首次降準(zhǔn)后 ，2月28日傍晚，央行宣布2015年首次降息—— 自3月1日起一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35% ；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　誠(chéng)通香榭麗營(yíng)銷總監(jiān)劉建飛認(rèn)為,從去年9月份至今,樓市已經(jīng)迎來(lái)第三次利好。從“9·30”房貸新政開始,市場(chǎng)漸漸復(fù)蘇,年后央行再次降息,使得3月份的樓市更加令人期待。除了市場(chǎng)信心增強(qiáng)外,對(duì)買家而言,先后兩次降息加上銀行利率折扣,按揭的負(fù)擔(dān)大大減弱,對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，無(wú)疑是一個(gè)良好的購(gòu)房窗口期。

　　另外，降息將有利于金融市場(chǎng)收益率下降，從而帶動(dòng)整體社會(huì)融資成本下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定推動(dòng)作用。隨著2月樓市淡季的結(jié)束，以及央行降息的影響，3月下半月市場(chǎng)有望告別簽約淡季，迎來(lái)“陽(yáng)春三月”。

　　對(duì)剛需購(gòu)房者有利

　　一年之計(jì)在于春,春天一直是傳統(tǒng)意義上買房置業(yè)的好季節(jié)，也是開發(fā)商沖量的銷售旺季。由于羊年春節(jié)較常年晚，節(jié)后一開業(yè),開發(fā)商便忙忙碌碌進(jìn)入3月份的備戰(zhàn)中。樓盤開盤、推新、積極營(yíng)銷,本地樓市一場(chǎng)暗戰(zhàn)正在醞釀,這對(duì)于剛需購(gòu)房者而言極為有利可圖。

　　在格林學(xué)府售樓處，記者看到不少購(gòu)房者趁著節(jié)后來(lái)看房探盤。市民陳先生告訴記者：“聽說(shuō)央行再次降息，有優(yōu)惠能省不少錢。所以就過(guò)來(lái)看看如果有合適的房子就馬上買了。”

　　記者以百萬(wàn)元房貸20年為例,以2014年上半年時(shí)原利率6.55% 上浮5% 計(jì)算,首年每月月供為7679.63元。若以現(xiàn)下5.9%下浮7%的利率計(jì)算,首年月供僅為6871.53元,相比之下,第一年月供足足省了808元,同樣是置業(yè)第一年購(gòu)房的成本便大大降低,并且貸得越多,節(jié)省的資金也越多。

　　不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來(lái)央行將不排除繼續(xù)降準(zhǔn)降息,市場(chǎng)資金的流動(dòng)性也會(huì)在政策的刺激下進(jìn)一步充裕起來(lái),從而刺激資本投資市場(chǎng)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記再加一把火

　　除了央行降息，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入了實(shí)際操作階段。

　　按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類不動(dòng)產(chǎn)納入登記，國(guó)土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。

　　記者從濰坊國(guó)土資源局了解到，自去年3月份,濰坊就開始對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)查,該行動(dòng)主要是摸清我市房地產(chǎn)項(xiàng)目底數(shù),之后,濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立中心市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目清單制度,建立房地產(chǎn)項(xiàng)目信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)。調(diào)查范圍包括奎文、濰城(含濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))、坊子、寒亭、高新、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)所有在建、在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　雖然目前來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于諸城本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不少擁有多套房的市民，已經(jīng)開始考慮適時(shí)出手手上多余或閑置的房子。

　　格林學(xué)府營(yíng)銷經(jīng)理周海波表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記和央行降息兩個(gè)政策總體上具有對(duì)沖性質(zhì)，前者促使房?jī)r(jià)面臨下調(diào)壓力，后者降低資金成本則會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。后者短期刺激作用大于前者長(zhǎng)期預(yù)期的可能性較大。不過(guò)二者都對(duì)剛需購(gòu)房者形成了保護(hù)，樓市或?qū)⒂瓉?lái)不同程度的回暖。

　　相關(guān)鏈接 如何做好買房預(yù)算

　　購(gòu)房者在決定購(gòu)房前首先需要制訂詳細(xì)的購(gòu)房預(yù)算，對(duì)投資進(jìn)行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來(lái)源及其他相關(guān)因素，從而正確估算自己的實(shí)際購(gòu)買能力。在充分考慮自己需求的同時(shí)研究市場(chǎng)行情，以便最終確定所要購(gòu)買的房屋類型、面積和價(jià)位。

　　1、正確估量個(gè)人資產(chǎn)及家庭可支配收入

　　買房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計(jì)算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼。買房前請(qǐng)主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用于醫(yī)療保險(xiǎn)及預(yù)防意外災(zāi)害的預(yù)備資金。通過(guò)仔細(xì)核查，審慎地計(jì)算出個(gè)人或家庭的凈資產(chǎn)，這才是可隨時(shí)支配的自由款項(xiàng)。認(rèn)真計(jì)算可以保證購(gòu)房者能夠準(zhǔn)確把握自身的實(shí)力和購(gòu)房方向。

　　2、選擇適宜的房?jī)r(jià)和房屋面積

　　在對(duì)個(gè)人資產(chǎn)做完認(rèn)真估量后，就要開始挑選品質(zhì)好、價(jià)錢又不高的住宅了。現(xiàn)在，市場(chǎng)上可供選擇的商品房眾多，房?jī)r(jià)通常相差懸殊，眾多的因素使消費(fèi)者感到無(wú)從入手、很難判別。其實(shí)，房?jī)r(jià)的制定是有一定規(guī)律的，它受到市場(chǎng)和成本制約。這主要取決于商品房的土地成本、開發(fā)建造成本以及利潤(rùn)、稅費(fèi)、銷售等相關(guān)費(fèi)用。但房?jī)r(jià)的最終成因，還要回歸到市場(chǎng)的認(rèn)同度，所以購(gòu)房消費(fèi)者可以根據(jù)實(shí)際購(gòu)買力充分參照房?jī)r(jià)的成本和市場(chǎng)構(gòu)成因素最終決定適宜自己的房?jī)r(jià)水平。購(gòu)房人在選擇了適合自己消費(fèi)水平的房子后，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。

　　由于商品房的價(jià)格高達(dá)每平方米數(shù)千甚至數(shù)萬(wàn)元，而房屋面積的大小又直接關(guān)系到房屋的售價(jià)，因此，每一平方米都要精打細(xì)算。從房屋戶型來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力進(jìn)行選擇。現(xiàn)在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛(wèi)生間、雙陽(yáng)臺(tái)的房間，因?yàn)檫@樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應(yīng)確定房屋的總建筑面積要多大。要了解一座建筑物的有效面積系數(shù)，即“得房率”。它是指建筑物內(nèi)可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可使用面積就越大。有效面積系數(shù)的大小，意味著購(gòu)房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。

　　3、算清購(gòu)房時(shí)的各項(xiàng)稅費(fèi)

　　稅費(fèi)的繳納在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎兀渲斜容^重要的幾個(gè)稅項(xiàng)有契稅、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。稅費(fèi)在房產(chǎn)買賣過(guò)程中占有相當(dāng)重要的位置，因此了解稅費(fèi)項(xiàng)目種類及繳納的方式對(duì)買房者來(lái)說(shuō)很有必要。建議購(gòu)房者在計(jì)算個(gè)人住房貸款時(shí)，最好同時(shí)計(jì)算相關(guān)的稅費(fèi)支出。

　　4、仔細(xì)考量物業(yè)管理費(fèi)用

　　物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。物業(yè)管理公司管理服務(wù)費(fèi)的高低直接與管理服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容及其業(yè)務(wù)量有關(guān)，通常按照不同檔次根據(jù)住房的建筑面積以每平方米收取。商品房一旦售出之后，購(gòu)房人就要開始負(fù)擔(dān)一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費(fèi)等等，對(duì)這些開支如果未加考慮或考慮不足，那么買房時(shí)就有可能造成失策。與其他費(fèi)用不同，購(gòu)買商品房入住后需要繳納的物業(yè)管理費(fèi)是一直伴隨房子終身的，所以需要購(gòu)房人在購(gòu)買前了解清楚不同樓盤物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。

　　5、做好裝修及維修費(fèi)用預(yù)算

　　裝修費(fèi)用應(yīng)與首期款一起考慮，仔細(xì)算計(jì)，同時(shí)應(yīng)提前考慮適當(dāng)?shù)姆课菥S修款項(xiàng)。必須的生活設(shè)施還需要一些初裝費(fèi)用，如開通管道煤氣、有線電視、寬帶網(wǎng)等。另外，購(gòu)置適當(dāng)?shù)募揖摺㈦娖鳌⒀b飾也是新居預(yù)算所必須考慮的。

　　6、要算清自己可動(dòng)用的資金

　　要算清自己可動(dòng)用的資金有多少，是否足夠支付房款和日常生活所需。按揭購(gòu)房首期款通常要占到房?jī)r(jià)的20%至30%，是購(gòu)房時(shí)必須支付的費(fèi)用。

　　7、商品房?jī)r(jià)格

　　主要由三大塊組成：土地成本、開發(fā)建設(shè)成本和開發(fā)商的利潤(rùn)、稅費(fèi)、銷售等費(fèi)用。目前價(jià)格構(gòu)成絕大部分比重在前二者。另外，發(fā)展商的開發(fā)建設(shè)成本、選用的結(jié)構(gòu)類型也導(dǎo)致成本的差異。在購(gòu)房前，購(gòu)房者有必要了解整個(gè)城市不同房?jī)r(jià)樓盤的分布情況。

　　8、一些生活必須的設(shè)施要繳納初裝費(fèi)

　　這些是入戶當(dāng)時(shí)需支出的費(fèi)用，如開通管道煤氣、有線電視等。

　　9、需要裝修后才能入住

　　現(xiàn)在的住宅大多數(shù)是毛坯房，需要裝修后才能入住。裝修費(fèi)用應(yīng)與首期款一起考慮，仔細(xì)算計(jì)。另外，還有購(gòu)置家居用品費(fèi)用、咨詢服務(wù)費(fèi)、律師費(fèi)等，這些也應(yīng)考慮進(jìn)去。

　　購(gòu)房者需考慮到以上因素，這樣才不至于在購(gòu)房時(shí)只盯住房?jī)r(jià)，忽視物業(yè)等費(fèi)用，造成買不起的結(jié)局。 文/圖 記者 王清凱

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