2014年，住宅市場持續(xù)低迷的時(shí)候，不少投資者把商鋪當(dāng)做投資的“避風(fēng)港”。如今，曾經(jīng)被視為“金礦”的商鋪，也正面臨尷尬的境遇，隨著電商崛起、供需失衡等多方面原因，“一鋪養(yǎng)三代”的說法，也開始遭遇寒流。盡管如此，本市商鋪投資市場仍然存在一定潛力。開發(fā)商們更是推出各種促銷模式：經(jīng)營權(quán)銷售、提前返租、帶租約銷售等，多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得眼花繚亂。

　　投資前做好定位

　　經(jīng)歷了去年房地產(chǎn)市場的沉寂，買房投資已不再一本萬利，許多投資者已不再關(guān)注于房產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)而將視線移向了投資商鋪。商鋪投資堪稱物業(yè)投資中的“頂尖游戲”，一直不乏投資的傳奇故事。不過，投資失敗的反面例子也不少，有業(yè)內(nèi)人士坦言，由于關(guān)系商鋪人氣的原因很多，就算是專業(yè)人士，在商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)前也很難斷言哪個商鋪一定是旺鋪。近日，記者采訪了龍城樓市專家、投資達(dá)人、業(yè)內(nèi)人士，一起分享商鋪投資的策略要點(diǎn)。

　　格林學(xué)府營銷經(jīng)理周海波表示，商業(yè)街根據(jù)本身經(jīng)營的商鋪，可以分為專業(yè)型商業(yè)街和復(fù)合型商業(yè)街。常見的專業(yè)型商業(yè)街有建材街、服飾街、文化街等。復(fù)合型商業(yè)街定位于休閑娛樂購物一體。但通常產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜，多數(shù)只租不售，并不適合普通個人投資者。建議投資者購買商鋪前，首先要對自己要經(jīng)營的生意做好定位，要符合這條商業(yè)街的主流商業(yè)風(fēng)格，才能聚集人氣，形成購買力。

　　通常情況下，商業(yè)類的地產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營階段后，由于商氣、人氣都不夠，需要短則一兩年，長則三四年的培育期，最終才會達(dá)到理想的狀態(tài)。因此，短期持有再出手的投資者應(yīng)在商鋪即將成型時(shí)買進(jìn)，甚至選擇“熟鋪”，寧愿價(jià)格貴一點(diǎn)，但是看得見持有期內(nèi)的升值空間。

　　100平方米左右商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最好賣

　　商鋪吸引投資者的最大原因，應(yīng)該是其誘人的投資回報(bào)。但投資者也需要明確這樣一個觀點(diǎn)：要想實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的回報(bào)，需要花費(fèi)較長的時(shí)間，這也提醒投資者們做好長久準(zhǔn)備，權(quán)衡利弊、謹(jǐn)慎投資。

　　選擇住宅的時(shí)候，戶型和面積是重要因素，在投資商鋪時(shí)，二者也同樣重要。業(yè)內(nèi)人士建議，首先要謹(jǐn)慎選擇商鋪面積，此外商鋪的戶型很重要，選擇戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高的商鋪，一來便于經(jīng)營，二來物業(yè)公司也方便管理。

　　“現(xiàn)在好賣的都是小戶型，比如面積在100平方米左右，小戶型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最好賣。”格林學(xué)府營銷經(jīng)理周海波表示，面積過大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，雖然單價(jià)很低，但總價(jià)過高，轉(zhuǎn)手較難。

　　另外，同一條商業(yè)街上，不同的位置也會影響商鋪的收益和租金。業(yè)內(nèi)有“金角銀邊鐵肚子”的說法，意思是商業(yè)街的拐角處是人氣最旺、生意最好的地方，銀邊指靠近街兩邊的地方其次，位于街中間的位置最差，所以被叫做“鐵肚子”。

　　現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)實(shí)體體驗(yàn)店，都選擇開在樓中，能形成較為明顯的商業(yè)效應(yīng)，也帶動了一些特定區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐郏惑w驗(yàn)式消費(fèi)往社區(qū)商業(yè)的擴(kuò)展 ，也帶來了新的投資熱點(diǎn)。專業(yè)人士這樣提醒，投資商鋪要順應(yīng)市場規(guī)律，積極尋求轉(zhuǎn)型，以盤活商鋪。

　　綜合考量后算好回報(bào)率

　　香榭麗營銷總監(jiān)劉建飛表示，已經(jīng)運(yùn)營的商業(yè)街商鋪，市場租金是明擺著的，結(jié)合市場售價(jià)很容易就算出回報(bào)率。建議購房者在投資商鋪時(shí)，應(yīng)該走訪周邊商戶，用市場比較法 ，從周邊商鋪的行情價(jià)、商鋪的地段、位置、人流量、消費(fèi)者的承受能力、品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面綜合考量，估算出最后結(jié)果。

　　據(jù)記者了解，一些“火熱銷售”的商業(yè)街商鋪的回報(bào)率水分較大，還沒開業(yè)的商業(yè)街宣稱年投資回報(bào)率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

　　劉建飛表示，正常情況下，個人投資的商鋪，實(shí)際租金回報(bào)率在4%至5%是比較可信的，租金回報(bào)率保持在4%以上的水平，商鋪就進(jìn)入了熟鋪的發(fā)展軌道。一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%,好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然 ，不同的商鋪情況也不同。

　　帶租約型產(chǎn)權(quán)商鋪成為近兩年來本市不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的銷售模式之一，并成為房地產(chǎn)中較為重要的投資方式。帶租約型產(chǎn)權(quán)商鋪一般都給消費(fèi)者承諾１０～２０年內(nèi)將獲得７％～１２％的投資回報(bào)。僅按照７％的最低回報(bào)率計(jì)算，１５年左右就可以收回全部投資。并且，由于拆分后的商鋪單位面積小，投資門檻降低，因此對中小投資者具有較強(qiáng)的吸引力。但這種商鋪主要以租金的方式回報(bào)客戶，而租金收益卻決定于入場經(jīng)營方是否贏利，所以，投資者需要客觀理性地評判帶租約商鋪未來的經(jīng)營前途，以決定投資與否。

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　　商鋪投資技巧

　　一、商鋪的選址

　　商鋪的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務(wù)圈；第二類是成型中的商圈,多臨近大型的住宅或就業(yè)中心區(qū),第三類是在住宅小區(qū)內(nèi)部。

　　在成熟的中央商務(wù)圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度,都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風(fēng)”,可謂“大樹底下好乘涼”。商業(yè)繁華地段有人氣聚集效應(yīng),大型商場進(jìn)駐的地方有規(guī)模以及品牌效應(yīng),在這里投資商鋪,投資者除了掌握時(shí)機(jī)跟進(jìn)外,還要明晰自己的經(jīng)營思路,該“跟”時(shí)跟,該“創(chuàng)”時(shí)創(chuàng)。

　　在第二類地段中,就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場,住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動力,很難說清是“先有雞還是先有蛋”,但只要有了“雞”和“蛋”,商鋪就進(jìn)入了迅猛的“拉升期”。而商鋪的興起,將啟動住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質(zhì)和價(jià)位會有明顯提高,這反過來又會使商鋪的增值更為可觀。在較偏遠(yuǎn)的新興社區(qū),大賣場、大型購物中心、專業(yè)市場往往是大商圈的“領(lǐng)頭羊”,小商鋪必須緊隨左右,才能等著“乘轎子”。

　　若投資小區(qū)內(nèi)的商鋪則需要慎重,一方面是人流有限,另一方面,住戶在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)僅僅是為圖個便利,而難有持續(xù)、大宗的消費(fèi)。適合投資的小區(qū)內(nèi)商鋪,最好有足夠大的規(guī)模,或者是在開放式小區(qū),有寬敞的街區(qū)道路。小區(qū)主要出入口,街道轉(zhuǎn)角等位置的商鋪是投資的最好目標(biāo)。

　　二、周邊租金水平

　　周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購買商鋪的最終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報(bào)也應(yīng)該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會往上走。當(dāng)然，商圈出現(xiàn)變動則另當(dāng)別論。

　　三、交通要便利

　　在商業(yè)追求最大貨物銷售范圍的原則下 ，商用物業(yè)周邊的交通是否便利，交通費(fèi)用是否較低，都是非常重要的。

　　四、商鋪的品質(zhì)

　　商鋪講究面寬、布局正,進(jìn)深最好是門面寬度的兩倍之內(nèi)。一般住宅底層商鋪,進(jìn)深通常在10米以上,如果資金充裕,可考慮購買兩到三個門面或相鄰買家聯(lián)合出租的方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　俗話說“船小好調(diào)頭”,投資商鋪也不例外。大型商場的分隔鋪位雖然有商場的金字招牌作保證,但人多心不齊,所以,選大商場不如選小商鋪來得靈活。同時(shí),租金往往并非和面積成正比,投資20平方米左右的店面出租給書店或音像店,獲利也不小。

　　許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售,這種店面售價(jià)自然比單純一樓的店面低得多,但對此類物業(yè),投資者需謹(jǐn)慎。一般來說,餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對象,此類行業(yè)對面積的要求都在100平方米以下,如果太大,可能不好出手。

　　五 、商鋪的具體位置

　　一層商鋪的價(jià)值永遠(yuǎn)是最高的，商鋪的售價(jià)和租價(jià)都隨樓層的不同有很大的差別。投資者選擇首層商鋪的投資回報(bào)較高，但風(fēng)險(xiǎn)也較大；如果投資眼光不錯，選擇二、三層商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)也可觀。

　　六 、經(jīng)營管理模式

　　這是對商場鋪位而言的，這對整個商場的經(jīng)營和發(fā)展影響較大，包括聘請的管理公司、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)意識等，市場的運(yùn)作方式一定要與消費(fèi)需求相吻合。

　　七、商鋪的通用性

　　在買商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。

　　文/圖  記者 王清凱

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 張珍珍] 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2497827