隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們生活品質(zhì)的提高，房子已經(jīng)不僅僅是一處鋼筋混凝土構(gòu)筑的用來避風(fēng)遮雨的陋室。受市場(chǎng)供求關(guān)系、存貨變化、政策調(diào)控等因素的影響 ，在經(jīng)歷了起伏轉(zhuǎn)折的樓市動(dòng)蕩后 ，消費(fèi)者也已經(jīng)從過去盲目的跟風(fēng)炒作向剛性需求和實(shí)用性轉(zhuǎn)移。面對(duì)今年以來的樓市低迷態(tài)勢(shì)，買家對(duì)信貸放松的預(yù)期和購(gòu)房?jī)?yōu)惠的情緒更為濃烈，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的到來，不少房產(chǎn)項(xiàng)目紛紛進(jìn)入推盤周期。然而，“黃金月”是否能夠沖刺銷售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)“江湖救急”，還將繼續(xù)拭目以待。

　　8月商品預(yù)售房出售560套

　　據(jù)高密市建設(shè)局相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年1月至8月份，高密市商品預(yù)售房共出售3844套，同比下降36.6% ；商品現(xiàn)售房共出售895套，同比上升6.9% ；二手房成交量1424套。其中，8月份，商品預(yù)售房出售560套，商品現(xiàn)售房出售105套，二套房89套；2014年7月，高密市的商品預(yù)售房共出售855套，環(huán)比6月份銷量提高103% ；商品現(xiàn)售房共出售66套，環(huán)比下降33%；二手房成交量為 141套，環(huán)比下降10%。從房產(chǎn)成交量來看，高密現(xiàn)售房受市場(chǎng)大形勢(shì)的影響并不是很大，而商品預(yù)售房的沖量高峰則主要集中在了7月份，二手房的業(yè)績(jī)不容樂觀。第三季度住宅成交雖好于二季度，但反彈力度弱于預(yù)期。

　　在市場(chǎng)大背景整體低迷的情況下，有限的剛需和改善性需求目前正被地段好的住宅項(xiàng)目所擠占，以往賴以為生的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也面臨著前所未有的沖擊。“‘金九銀十’可以說是今年最后的機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)后三月會(huì)有一波推盤潮，特價(jià)房、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷手段會(huì)比較多。”業(yè)內(nèi)人士表示，高密樓市推盤實(shí)際上還是多以平價(jià)跑量為主，開發(fā)商在業(yè)績(jī)壓力之下，什么樣的價(jià)格能夠換來多少銷量，這都是市場(chǎng)的未知數(shù)，特別是對(duì)于一些相對(duì)滯銷的樓盤，也將經(jīng)受一次考驗(yàn)。

　　限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)成交

　　面對(duì)樓市調(diào)整，記者在走訪中了解到，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是選擇降低價(jià)格促進(jìn)銷售，加快資金回籠，而是期待政府出臺(tái)強(qiáng)力的救市或刺激政策。隨著多地樓市限購(gòu)政策的松綁，商品住宅的認(rèn)購(gòu)量和成交量雖然環(huán)比上升，但是對(duì)高密地區(qū)的影響并不顯現(xiàn)。“限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，限購(gòu)松綁對(duì)于成交量的提升也是一個(gè)緩慢的過程，部分市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”

　　而對(duì)于最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”等限貸將放松的消息，記者咨詢部分商業(yè)銀行了解到，各行均表示未接到正式通知。“限貸若松綁，主要是刺激觀望情緒比較濃厚的消費(fèi)者的買房欲望，對(duì)于各地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)在應(yīng)該主要是求生存，應(yīng)該抓住利好消息，抓緊去庫(kù)存。”據(jù)一房產(chǎn)商透露，高密樓市四季度依然應(yīng)該被看好。作為房企沖刺業(yè)績(jī)的黃金時(shí)期，在前三季度業(yè)績(jī)不好的情況下，房企會(huì)在四季度加大降價(jià)的力度。

　　房?jī)r(jià)調(diào)整未達(dá)市民預(yù)期

　　而降價(jià)無疑是最好的去庫(kù)存手段。但縱觀高密密水、醴泉 、朝陽三區(qū)7月份和8月份的樓盤價(jià)格，基本持平，變化并不大 。雖然數(shù)據(jù)面上不少房?jī)r(jià)都在下降 ，優(yōu)惠力度也很大，但下調(diào)幅度并不明顯。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的意志博弈仍在僵持。特別是銷售業(yè)績(jī)相對(duì)好的房企，在銷售定價(jià)方面依舊趨于強(qiáng)硬 ，而這也是相對(duì)一部分客戶仍然持幣觀望的重要原因，在信貸政策未放松之前，買家仍會(huì)是普遍在觀望之中。“雖然一些樓盤的優(yōu)惠力度很大 ，但現(xiàn)在還沒有達(dá)到自己的預(yù)期價(jià)位。”對(duì)此，市民李先生表示，如果價(jià)格合適，會(huì)考慮在“金九銀十”購(gòu)房，因?yàn)槊磕赀@個(gè)時(shí)候樓市會(huì)有較多優(yōu)惠，促銷力度也較大，是每年買房的最佳時(shí)機(jī)。但關(guān)鍵還是要看是否選到合適的房子。在高密地區(qū)，記者在走訪中不難發(fā)現(xiàn)，中高收入人群大多擁有住房，而中低收入人群對(duì)房?jī)r(jià)敏感度則最高。就當(dāng)前本市房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到市民期待的購(gòu)房?jī)r(jià)格區(qū)間。

　　“農(nóng)民進(jìn)城”或能推進(jìn)樓市新發(fā)展

　　據(jù)了解，9月份高密共有4家知名樓盤開盤，而對(duì)比高密三區(qū)樓盤價(jià)格，密水區(qū)由于多個(gè)項(xiàng)目的多層入市拉動(dòng)了密水區(qū)整體價(jià)格的上揚(yáng)，而開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了小幅下跌。“有些開發(fā)商即使對(duì)金九銀十有所期待，但熱情度、參與度也沒有之前那么高。”據(jù)一樓盤銷售人員介紹，市場(chǎng)環(huán)境在變，傳統(tǒng)的銷售旺季已不再是直接帶動(dòng)樓市銷售的主因。

　　而隨著政府著力推進(jìn)“城鎮(zhèn)化”建設(shè)相關(guān)信息的集中釋放，房地產(chǎn)發(fā)展史上最大規(guī)模的“剛需”人群有望被喚醒。據(jù)了解，目前，高密市的城鎮(zhèn)化率已超過50%，農(nóng)民進(jìn)城不僅吸納了大量的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)，提高了城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素的配置效率，也帶來了社會(huì)結(jié)構(gòu)的深刻變革，促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民生活水平的全面提升，伴隨著城市人口的增加與城市規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的自住性剛性需求和改善性需求還是大量存在的。截止到8月底，市內(nèi)三區(qū)總待建占地面積1213634.6㎡ ，總待建建筑面積高達(dá)3394589㎡ ，隨著高密舊城改造工程的推進(jìn)，高密樓市的變化趨勢(shì)也耐人尋味。

　　經(jīng)濟(jì)型別墅將大行其道

　　據(jù)了解，近年來，高密積極實(shí)施“北拓、南延、東進(jìn)、西控”戰(zhàn)略，著力構(gòu)建“北工、南文、中商、東新、西農(nóng)”城市發(fā)展新格局。而城北工業(yè)區(qū)、南部文化發(fā)展區(qū)、城中商務(wù)區(qū)、東部新城以及城西都市生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的城市發(fā)展新框架也日漸清晰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到8月底，2014年高密樓市共有29個(gè)新盤入市，而入市新盤多以高層為主，多層為輔的形式出現(xiàn)，別墅、花園洋房如雨后春筍般林立，一定程度上反映了市民對(duì)高端品質(zhì)生活的追求。

　　“目前，別墅購(gòu)置正由炫耀型消費(fèi)轉(zhuǎn)向自我需求型消費(fèi)，在這種消費(fèi)形態(tài)下，別墅的設(shè)計(jì)更加注重實(shí)用性等多方面需求開發(fā)。”據(jù)蘭亭御墅的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在這種形勢(shì)下，不少開發(fā)商對(duì)樓市還是持樂觀態(tài)度的。“如今，消費(fèi)者對(duì)于居住環(huán)境的要求越來越高，買房不再只看價(jià)格，房屋質(zhì)量成為開發(fā)商制勝的關(guān)鍵。以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心，以景觀營(yíng)造為重點(diǎn)，如何構(gòu)筑高密高品質(zhì)人文社區(qū)典范，為城市精英的品質(zhì)生活提供全新的空間和環(huán)境感受也成為我們開發(fā)的重點(diǎn)。”據(jù)了解，受土地資源影響，別墅仍將是相對(duì)稀缺的物業(yè)，伴隨著消費(fèi)者需求的升級(jí)，高密別墅市場(chǎng)仍將被看好，而經(jīng)濟(jì)型別墅將大行其道。

　　文/圖 記者 馬菲菲

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