? 7月21日至24日，2018博鰲房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞舉行，探討房企轉(zhuǎn)型新風(fēng)口。保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳以“不負初心，擁抱明天”為主題，分享了保利對長租公寓的思考。
隨著租賃政策不斷完善和普及，各人口凈流入城市發(fā)展租賃市場后勁十足，租賃市場的朋友圈也越來越寬廣。
租賃主體端，有基于集中式公寓和分散式公寓定位開發(fā)的一系列品牌；資源供應(yīng)端，去年至今在各大型城市陸續(xù)有租賃用地推出，舊城改造也正在向租賃用途方面傾斜；資金融通端，不僅有近期十分活躍的資產(chǎn)管理類機構(gòu)，更有國有銀行開始鼎力支持，未來隨著租賃環(huán)境的愈發(fā)成熟，REITs也箭在弦上。
7月22日，保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳以“不負初心，擁抱明天”為主題，分享了保利對長租公寓的思考，闡述保利將盡到央企責(zé)任，希望房子回歸到居住的本質(zhì)，以行業(yè)地位，為市場搭建共贏生態(tài)平臺。
保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳
保利對長租公寓的理解
2016年、2017年保利地產(chǎn)在天津、杭州、上海等7座城市拿地52萬平方米，保利進入了自持住宅或長租公寓領(lǐng)域。
保利對長租公寓在兩個維度理解上有看法。一個是經(jīng)濟的視角，一個是政策的視角。經(jīng)濟視角從供給、市場、需求三個方面展開來看。保利認為，開發(fā)的峰值時代終將過去，或者是在不久的將來要過去，正如大家提到的50萬億或者100萬億租賃市場，開發(fā)是有限的，運營是無限的。這也是眾多房企和開發(fā)商進入城市運營重要的判斷。從供給端看，土地資源是有限的，市場端則在一線或者是1.5線和二線城市，租售比和租金差不斷拉大，租房將會成為必然的選擇。需求端則是社會結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。
政策視角從兩個方面看，一個是讓房子回歸居住的本質(zhì)，第二個是讓房企因為房屋的使用價值獲得利潤，這是商業(yè)模型成立的前提。本輪政策核心的觀點是房住不炒，要求房企不僅通過銷售，還通過使用價值方面獲得利潤。
總結(jié)幾點思考，增量時代已經(jīng)過去了，存量時代開啟了，保利會主動轉(zhuǎn)型。我們認為無論是REITs或者是ABS行業(yè)，都將迎來新一輪的變革。作為國有企業(yè)及租賃用地的開發(fā)商，我們覺得應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)的作用，存量時代的來臨，改造更新必將成為房企站位和破局的關(guān)鍵。保利進入了長租公寓行業(yè)，我們相信大象領(lǐng)跑，堅定做大規(guī)模，做資源的整合者和行業(yè)的領(lǐng)頭羊。
保利對長租公寓商業(yè)模式的思考 基于對行業(yè)的理解，保利針對租賃業(yè)務(wù)有幾個主要發(fā)展的策略，這是基于行業(yè)粗淺的理解。保利唯一的出路是攤薄成本，做大規(guī)模。信息化是保障，金融手段是支撐。我們有初步的判斷，未來應(yīng)該是掌握在擁有資金和渠道兩個重要資源的企業(yè)的手中。
保利認為在三種商業(yè)模式：自持運營、二房東、管理輸出中，自持運營是未來很重要的市場主流，前提還是REITs和資產(chǎn)證券化成熟發(fā)展的模式。二房東模式，最大的挑戰(zhàn)就是薄利。管理輸出可能專業(yè)化，會精致，但是規(guī)模不會做到很大。
在2018年上半年的思考和實踐的過程中，國內(nèi)自持的資產(chǎn)都是偏離軌道的。去年發(fā)行了50億的REITs，今年3月份發(fā)行了17.17億，利息低于5%，內(nèi)部的項目無法覆蓋回報的成本。這里有兩個方面，我們認為單純租賃的邏輯是不能完全成立的，必須是開發(fā)和租賃結(jié)合。我們堅信有一個前提，直接獲得房子的成本，必然要高于獲得租賃用地建設(shè)的成本；用地重新再建的成本低于直接拿房的成本，這是開發(fā)和租賃捆綁成為閉合商業(yè)模式重要的一環(huán)。
保利公寓業(yè)務(wù)現(xiàn)狀
保利公寓實際上是保利大家族中很出色的一部分，是很重要的一環(huán)。2010年，保利地產(chǎn)提出了“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，2013年提出了“6+3”發(fā)展戰(zhàn)略，包括地產(chǎn)、養(yǎng)老、教育、購物中心、酒店、教育等等領(lǐng)域，保利公寓是保利全產(chǎn)業(yè)鏈的一員。
保利公寓從商業(yè)板塊孵化出來，與保利酒店、保利購物中心和社區(qū)商業(yè)在一個平臺協(xié)同和工作。保利公寓跟其他的企業(yè)不太一樣的地方在于，目前有非常多的開發(fā)區(qū)項目，例如新城建設(shè)。在新城建設(shè)方面，以綜合體的姿態(tài)，全業(yè)態(tài)進入，進入新城配套，需求量是非常大的。
近年來，保利還做了一件事情就是大保利的會員系統(tǒng)。在目前持有的8種業(yè)態(tài)中，保利大會員系統(tǒng)做了4種業(yè)態(tài)，公寓、酒店、社區(qū)超市、購物中心。目前公寓的體量比較少，今年大會員系統(tǒng)有望通過四個業(yè)態(tài)達到300萬家的會員。
保利公寓目前通過其他業(yè)態(tài)進行導(dǎo)入，也是對保利資源的借用和共享。保利公寓整合內(nèi)部和外部的合作資源，包括林安物流是戰(zhàn)略合作伙伴，滴滴打車是重要的股東，正在協(xié)同消費家的產(chǎn)品，打造N+無憂系的產(chǎn)品。
保利的優(yōu)勢在于籌建和成本控制。目前，保利擁有12年酒店運營管理經(jīng)驗,共運營29家酒店，在中央采購平臺具有成本優(yōu)勢。在保利N+公寓中，使用與五星級酒店相同的床墊，這是非常有吸引力的。
目前，保利公寓品牌N有三個主流品牌：小n、N+、N joy 。
保利小n定位于年輕人到達城市的第一居所，特點是，沒有那么貴，小但是講究，高性價比，很吸引人。保利N+則是為城市青年安舒適的家，強調(diào)青年社區(qū)的時尚調(diào)性。
保利N擁有三個主要含義，干凈、溫暖、新潮。 保利公寓在發(fā)展支持REITs的業(yè)務(wù)的同時，也在積極外拓合作項目，主要的合作方式有以下幾種，第一是政府人才公寓和新區(qū)新城的人才公寓，我們不僅僅是保利公寓，而是綜合運營商，對城中村微改造等進行更新。同時，也與其他的開發(fā)商進行合作開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)在已經(jīng)與超過5家的其他開發(fā)商簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，優(yōu)化資產(chǎn)品質(zhì)，積極投入運營。
保利將擔(dān)當(dāng)起央企責(zé)任
希望房子回歸到居住的本質(zhì)
以行業(yè)地位，為市場搭建共贏的生態(tài)平臺！
[編輯: 楊昀迪]
