?　　半島全媒體記者　潘立超

　　近日,有一條新聞刷爆了網(wǎng)絡(luò)和朋友圈,蘇州市民曹先生交了定金買房時因為房價大漲賣家卻違約不賣了,無奈之下,曹先生告上法庭,最終法院判決賣方將漲價部分全賠給買方。近日,本報“房幫辦”欄目也接到了不少二手房交易的投訴,其中賣方違約的情況也有多例。記者調(diào)查了解到,賣方違約多數(shù)是因為利益驅(qū)動,買方和中介往往也無可奈何。律師提醒,買方應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)證據(jù),如果調(diào)解不成,可向法院起訴,要求房主履行合同,并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　案例一

　　遇不可抗力房主需退定金

　　近日,市民劉先生反映,他之前通過一家名為創(chuàng)鑫泰的房產(chǎn)中介看好了位于城陽區(qū)鑫江水青花園小區(qū)一套總價為109萬元的房子。4月11日,劉先生和房主簽訂購房合同,并交給房主魏女士5萬元定金,但到了即將過戶的時候,才知道該處房屋于2016年底才辦的房產(chǎn)證,而由于青島出臺了樓市新政,新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易,所以魏女士的房屋并不滿足條件,房子無法過戶,但房主拿到的5萬元定金卻一直沒有退還。

　　記者試圖聯(lián)系房主魏女士,但是手機(jī)號顯示為外地號碼,并且撥打多次一直未通。劉先生說,魏女士通過其他公開渠道曾表示,她對于政策并不十分清楚,只是委托中介幫忙賣房子,而在這件事上她認(rèn)為是劉先生毀約在先,定金她堅決不會退。

　　記者聯(lián)系到創(chuàng)鑫泰房產(chǎn)中介一位負(fù)責(zé)人胡經(jīng)理,他表示,房主和劉先生都同意買賣房屋,他只是在中間負(fù)責(zé)服務(wù),按照購房合同,國家政策變更屬于不可抗力,房東應(yīng)該退回定金,在這件事情上中介公司會積極配合,協(xié)調(diào)幫助劉先生要回5萬元定金。

　　案例二

　　賣方違約中介只能居中調(diào)解

　　今年3月21日,市民程女士反映,她在3月中旬通過黃島的一家房產(chǎn)中介公司,打算購買位于五臺山路上的昆侖山莊青城時代的一套總價38萬元的房子,交給房東王先生1.5萬元定金并簽訂合同,但第二天王先生一家卻表示房子不賣了。根據(jù)合同約定,房東違約需要返還兩倍定金。但是協(xié)商時,王先生表示只愿意在退還定金的基礎(chǔ)上賠償1000元。

　　記者當(dāng)時聯(lián)系王先生時,王先生承認(rèn)違約,但表示雙倍返還定金難以做到。經(jīng)手這筆交易的中介魯經(jīng)理表示,確認(rèn)是賣方違約,可是中介不是執(zhí)法部門,建議買方走法律程序,中介也可以提供相關(guān)的證據(jù)幫助。

　　在報道后,近期記者再次聯(lián)系程女士,程女士說經(jīng)過多方協(xié)調(diào),雙方各讓一步,程女士放棄了雙倍賠償,賣方退還1.5萬元定金之外,還給了5000元的賠償。

　　分析

　　賣方毀約多出于利益驅(qū)動

　　在采訪當(dāng)中,多位中介工作人員介紹,他們平時在二手房買賣過程中遇到賣方違約情況也常見,多數(shù)情況下通過協(xié)商基本都能解決。賣方違約主要是因為有些房屋房價快速上漲,賣方感覺賣虧了,寧愿違約也不愿履行合同,結(jié)果對于市場秩序造成了不良影響。

　　山東文翔律師事務(wù)所劉書峰律師表示,在二手房交易中,單方違約存在較強(qiáng)的投機(jī)性。在強(qiáng)勢賣方面前,很多買方不得不忍氣吞聲,選擇私了,即賣方向買方雙倍返還定金,買方承受房價上漲帶來的“現(xiàn)金貶值”:原有購房款加上違約金賠償,也買不起房了。

　　劉書峰律師提醒廣大購房者,青島近期房價波動較大,一些房主將房子賣出后,看到房價上漲又反悔。根據(jù)《合同法》規(guī)定,依法成立的合同受法律保護(hù),對當(dāng)事人具有法律約束力。買方可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。買方可以向法院起訴,要求房主履行合同,并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　在不過戶的情況下購房,形成事實居住之后,即使在未過戶的情況下賣方反悔,法院在審理時一般會支持根據(jù)買賣合同已占有、使用該房產(chǎn)的買方,認(rèn)定買賣有效,補(bǔ)辦過戶手續(xù)。一般建議訴求以要求解除合同并支付賠償為上策。解除合同可以要求以下?lián)p失:1、雙倍定金或合同約定的違約責(zé)任,可以選擇比較重的主張。2、如果房價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出雙倍違約金價值,可以要求雙倍違約金之外的賠償。3、房屋漲價損失(要評估,花的時間較長)。如果房價上漲的部分比合同當(dāng)中規(guī)定的雙倍違約金數(shù)量差距還大,買方可以在起訴當(dāng)中追加賠償,一般來說只要有理有據(jù)法院都會支持。

　　 [編輯: 張珍珍]