?　　半島全媒體記者 郭振亮

　　房地產(chǎn)稅何時(shí)來?“有房一族”對(duì)此話題甚為關(guān)注。23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高及副部長陸克華發(fā)聲。關(guān)于房地產(chǎn)稅，陸克華稱，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

　　

　　第一問：房地產(chǎn)稅到底是啥稅？

　　很多人對(duì)房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅傻傻分不清，這兩個(gè)概念到底有啥區(qū)別呢？

　　對(duì)此，銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理馬光明解釋說，“房產(chǎn)稅最早在新中國剛成立不久1950年即提出該稅種，先后經(jīng)歷了房產(chǎn)稅—物業(yè)稅—房產(chǎn)稅—房地產(chǎn)稅等名稱變遷。其實(shí)在當(dāng)前稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種，它一個(gè)綜合性概念，包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。簡單說，‘房地產(chǎn)稅’包含了‘房產(chǎn)稅’。而當(dāng)前老百姓關(guān)心的是在房屋保有環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)，其實(shí)并不是房地產(chǎn)稅，而是房產(chǎn)稅，或者2003年所提的物業(yè)稅。但在近兩年國家正式文件或相關(guān)部門的表述中，都是使用‘房地產(chǎn)稅’這個(gè)概念，是因?yàn)椤吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中所指的房產(chǎn)稅，與當(dāng)下所提‘房產(chǎn)稅’已有較大差別，應(yīng)當(dāng)是尊重稅收法定主義原則的表述?！?br>
　　對(duì)于風(fēng)雨滿城的房地產(chǎn)稅，青島融智匯董事長龍江分析認(rèn)為，對(duì)于稅的具體名字和征收范圍目前還不得而知，也有可能被稱為不動(dòng)產(chǎn)稅，但可以確定的是這個(gè)稅種是針對(duì)買房者的，是一個(gè)綜合性的，也有可能牽扯到土地出讓金的內(nèi)容。

　　“個(gè)人認(rèn)為，無論叫什么名字，得先有一個(gè)范圍定性，目前正在做設(shè)計(jì)。如果實(shí)行這個(gè)稅種，那么前面的70年的土地出讓金肯定要有影響，可能在年限上出現(xiàn)一個(gè)變化。”龍江說，出臺(tái)這個(gè)新稅種的目的，首先要把高房價(jià)的土地成本降下來，避免“寅吃卯糧”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　第二問：房產(chǎn)稅是否會(huì)成為房價(jià)“殺器”？

　　房地產(chǎn)稅作為最近一年大家討論地最為激烈的話題。普遍都認(rèn)為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)有利于控制房價(jià)，這個(gè)深得民心的觀點(diǎn)，讓百姓對(duì)房地產(chǎn)稅的期望也越來越高。

　　“這要看房地產(chǎn)稅包含的內(nèi)容有哪些，這可能是包含土地、建設(shè)、持有三個(gè)階段的稅率的表現(xiàn)，如果土地成本降下來，那么可能對(duì)房價(jià)產(chǎn)生比較大的影響，如果這個(gè)假設(shè)成立的話，買房成本可能就會(huì)降低，但是持有成本會(huì)增加?！饼埥治稣J(rèn)為。

　　

　　對(duì)此，科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理認(rèn)為：“這應(yīng)該是學(xué)習(xí)國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)產(chǎn)生的一個(gè)稅種，房子將來應(yīng)該還是以存量為主，房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目應(yīng)該是越來越少的，這樣就改變了目前單純賣地的模式，將稅分散到未來幾十年收取，避免了各種地王的出現(xiàn)，不至于越推越高。對(duì)于房價(jià)來說，‘殺器’這個(gè)詞匯太大，應(yīng)該還是以穩(wěn)定房價(jià)為目標(biāo)?！?br>
　　馬光明分析說：“我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)稅短期內(nèi)，出臺(tái)的可能性比較小，尤其是全國范圍內(nèi)推行的可能性更小。雖然，房地產(chǎn)稅被列入了本屆人大的立法規(guī)劃，但在很多重要的立法問題上，至少從在官方的表述上看，很多問題并沒有一致的共識(shí)，比如征收房產(chǎn)稅的目的、征收對(duì)象，尤其是70年的土地使用權(quán)要不要重復(fù)征收。另外征收之前的很多準(zhǔn)備工作，比如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的落實(shí)、房屋的價(jià)值評(píng)估體系、征收的程序、征收稅率等問題尚未有明確的方向和結(jié)論?！?br>
　　至于會(huì)不會(huì)成為房價(jià)的“殺器”，馬光明認(rèn)為跟上述問題有很大的關(guān)系，無法預(yù)判。比如，如果征收的目的是抑制投資需求、平抑房價(jià)，征收對(duì)象是投資客（三套以上房產(chǎn)），且按照當(dāng)年房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格評(píng)估，稅率較高，那必然導(dǎo)致投資客大量拋售房產(chǎn)，價(jià)格必然下降。

　　戴德梁行山東區(qū)域總經(jīng)理張春雨認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并不是影響房價(jià)的決定性因素。有了房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本將大增，準(zhǔn)備購買多套房子的投機(jī)者躑躅不前和已經(jīng)擁有多套房的投機(jī)者倉皇拋售。這樣一來，相當(dāng)于增加了供應(yīng)減少了需求，而一項(xiàng)商品供應(yīng)量增加需求減少可能會(huì)引發(fā)它降價(jià)。那么房價(jià)真的會(huì)降嗎？只能說或許會(huì)有影響，但不足以真正起到降房價(jià)的作用。這主要是因?yàn)椋诜慨a(chǎn)剛性需求占據(jù)市場主導(dǎo)的今天，由于房地產(chǎn)稅的征收而可能釋放出來的一點(diǎn)存量房產(chǎn)，不足以起到降低房價(jià)的作用。中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。便將來全面開征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大。所以，房地產(chǎn)稅這部分流動(dòng)資本調(diào)控房價(jià)的能力還是有限的。此外，影響房價(jià)的因素很多，房地產(chǎn)稅不是決定性因素。

　　第三問：房地產(chǎn)稅對(duì)哪些人群會(huì)有較大影響？

　　有分析認(rèn)為，囤積了大量住宅的人、盲目購買了旅游物業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的人、盲目購買了三四線城市住宅的人、超承受能力買多套房的白領(lǐng)、手中有多套房負(fù)債率非常高的炒房者等人群，受新稅種出臺(tái)的影響最大。

　　對(duì)此，馬光明也同樣認(rèn)為目前的輿論預(yù)期是投資、投機(jī)客?！皩?duì)哪些人群有影響，取決于屆時(shí)出臺(tái)的稅收條例中所指定的征收對(duì)象，當(dāng)前無法預(yù)判?！瘪R光明進(jìn)一步補(bǔ)充說。

　　龍江也認(rèn)為：“細(xì)則沒出臺(tái)，不能妄斷，無論如何，對(duì)于持有多套房子的人是影響最大的，整體來說，這項(xiàng)稅種對(duì)于投資群體來說是起到限制作用的。這樣就可以將市場上存量的房子釋放出來，從而對(duì)市場上的供需關(guān)系起到影響的作用?！?br>
　　房地產(chǎn)稅對(duì)市場的影響是長期性的，孫杰介紹說：“一般來說，對(duì)一個(gè)家庭來說，擁有兩套房產(chǎn)是比較正常的，一套屬于剛需，一套用來改善，個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于這個(gè)群體來說影響是不大的，房子少的話，國家政策應(yīng)該會(huì)有一個(gè)免稅的面積。面積占有多的話，那肯定是受到的影響就會(huì)很大了，擁有的房產(chǎn)越多，肯定是繳稅越多。”

　　

　　另外，張春雨認(rèn)為，并非沒有房產(chǎn)就能躲避房產(chǎn)稅的征收，租房者才是真正的費(fèi)用承擔(dān)方。那些正在出租的房源，房地產(chǎn)稅開征將提高持有成本，房東會(huì)直接轉(zhuǎn)嫁到房租里。所以，如果繼續(xù)租房，不單單是繼續(xù)要付給房東租金，還要變相替房東繳納房地產(chǎn)稅。

　　第四問：會(huì)不會(huì)增加剛需族的購房成本？

　　對(duì)于剛需族來說，孫杰認(rèn)為是肯定不會(huì)受新稅種影響的，“剛需族本身就是需要買房子的，國家也倡導(dǎo)，房子是用來住的，不是用來炒的，確定了房地產(chǎn)市場向著打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)，就算是對(duì)房產(chǎn)持有征稅，這部分人群也是免稅人群，國家是鼓勵(lì)剛需族購房的。”

　　馬光明也同樣認(rèn)為：“會(huì)不會(huì)增加剛需族的購房成本，條例細(xì)則未出臺(tái)之前也無法預(yù)判。根據(jù)當(dāng)前的輿論預(yù)期，征收對(duì)象應(yīng)該不會(huì)包含剛需族，那自然沒有影響。”

　　“從購房環(huán)節(jié)來說，新稅種可能會(huì)降低購房環(huán)節(jié)的成本，無論是對(duì)剛需族來說，還是其他人，可能買方的購房成本都會(huì)降低了，但是在持有環(huán)節(jié)的成本會(huì)增加，總的平衡來說，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生哪些影響，因?yàn)槟壳凹?xì)節(jié)還沒有出來，所以也確實(shí)不能妄斷。”龍江分析認(rèn)為。

　　針對(duì)未來的房地產(chǎn)稅改革，對(duì)基本生活住房不收稅、超過基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，也已成為業(yè)界共識(shí)。2011年上海、重慶已試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅政策來看，剛需族并不在房地產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)?！睆埓河暾f。

　　第五問：今年年內(nèi)房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)啥走勢？

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)政策調(diào)控層面長效機(jī)制的建設(shè)，會(huì)影響未來10年、20年的房價(jià)走勢，而不是短期的價(jià)格波動(dòng)，否則也喪失了房產(chǎn)稅出臺(tái)的意義。

　　馬光明說：“房產(chǎn)稅對(duì)2017年的房價(jià)走勢沒有直接影響，只會(huì)在一定程度上改變投資客心理預(yù)期，從而改變需求量，從而影響價(jià)格走勢。但投資客的預(yù)期會(huì)不會(huì)因此而改變很難說，畢竟物業(yè)稅也曾經(jīng)喊了十幾年了，喊來的結(jié)果是：十幾年前只有‘大戶投資’，而當(dāng)前是‘全民投資’?！?br>
　　據(jù)了解，目前房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會(huì)審議。但是，即便提交全國人大常委會(huì)審議，也并不意味著就能落地和實(shí)施。從立法程序上，房地產(chǎn)稅法在2017年出臺(tái)是很困難的事情，也可以說是不可能的事。孫杰分析認(rèn)為，立法是有一個(gè)過程的，今年出臺(tái)的可能性不大?！靶抡邞?yīng)該是一個(gè)長期的影響，而且以后是對(duì)持有環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，可能一個(gè)人持有十套、二十套房產(chǎn)的情況就不會(huì)存在了。”

　　龍江分析說：“前幾年就有很多人說，國家可能會(huì)實(shí)行這個(gè)政策，個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)新政策可能比較成熟了，但是可能會(huì)在2018年之后才能出來，對(duì)于2017年來說，如果細(xì)則出來了，可能就會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生一個(gè)較大的影響，如果相關(guān)細(xì)則不公布，可能對(duì)房價(jià)影響不大，因?yàn)槟壳扒鄭u正在向著一個(gè)國際化都市發(fā)展，個(gè)人還是看好2017年青島市房地產(chǎn)市場?！?br>
　　張春雨表示，房地產(chǎn)稅政府已提及多年，一直在不斷推進(jìn)中，但具體落地時(shí)間并未確定，所以其對(duì)房價(jià)影響有限。預(yù)計(jì)2017年，青島商品住宅成交量會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長。價(jià)格方面，受制于住宅用地拿地成本的不斷攀升，預(yù)計(jì)未來青島商品住宅成交價(jià)格會(huì)繼續(xù)上升，但增速會(huì)有所下降。

　　 [編輯: 焦琳]