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　　半島記者　郭振亮

　　十一前后全國(guó)20余城出臺(tái)了自己的樓市調(diào)控新政,多地重啟限購(gòu)限貸。在新政調(diào)控下,10月一線城市和二線城市的新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅普遍收窄,全國(guó)樓市整體出現(xiàn)了明顯的降溫,新一輪樓市新政成效顯著。隨后,10月11日起,市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國(guó)土資源房管局、市工商局、市物價(jià)局四部門聯(lián)合開展全市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序檢查。如今,兩個(gè)月過去了,市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化?購(gòu)房者現(xiàn)在的心態(tài)如何?業(yè)內(nèi)專家又有哪些建議呢?

　　新房  11月樓市降溫更加明顯

　　數(shù)據(jù)顯示,10月份,在一系列政策調(diào)控下,全國(guó)樓市降溫明顯,島城也不例外。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),10月島城新房成交22827套,新房均價(jià)為9743元/平方米,環(huán)比下滑5.84%,其中新建商品住宅成交20884套,成交環(huán)比上漲0.21%,均價(jià)9446元/平方米,環(huán)比下滑4.28%。這是自今年2月份以來,島城房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月房?jī)r(jià)看,島城房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄,說明穩(wěn)控房?jī)r(jià)工作取得了初步成效。進(jìn)入11月,樓市降溫更加明顯。上周新房成交3653套,環(huán)比上升6.07%,但相對(duì)于之前幾月,周成交5000多套的情況,已明顯降溫,新房均價(jià)9316元/平方米,環(huán)比下降2.42%,二手房成交1565套。

　　近日,記者來到位于青山路某售樓處,看到里面冷冷清清,負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問告訴記者,“最近,我們很多置業(yè)顧問都走了,因?yàn)樾卤P啥時(shí)候開誰(shuí)也說不清楚,只剩下我一個(gè)人在這邊接待每天零星來的客戶,這應(yīng)該也是受到了整個(gè)市場(chǎng)和新政調(diào)控的影響,畢竟大家都是靠業(yè)績(jī)吃飯的,所以很多人都跳槽去別的項(xiàng)目了。”一位售樓工作人員告訴記者。

　　銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理馬光明分析說:“新房市場(chǎng)方面,11月份(截至28日)新建商品住宅成交12764套,環(huán)比下降38％,成交價(jià)格9224元/平方米,環(huán)比下降2％。一方面是由于部分投資客預(yù)期的轉(zhuǎn)變,入市意愿有所減緩,更主要的原因是得益于青島市四部門的嚴(yán)格管控。”

　　二手房　四季度均價(jià)更趨平穩(wěn)

　　據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月青島二手房掛牌均價(jià)15025元/平方米,比上月下跌0.65%。其中,市南區(qū)掛牌均價(jià)為23549元/平方米,下滑0.19%,其他區(qū)市二手房掛牌均價(jià)的漲幅也明顯下降。

　　而11月截止到27日,青島二手房共網(wǎng)簽6064套,比去年同期(3981套)上漲52.32%,增量明顯。其中上月24日出現(xiàn)網(wǎng)簽量峰值,日網(wǎng)簽434套,可見,隨著年末臨近,網(wǎng)友購(gòu)房熱情依然不減。在掛牌均價(jià)方面,據(jù)房天下二手房數(shù)據(jù)中心顯示,11月第四周青島二手房住宅周掛牌均價(jià)15421元/平方米,縱觀全年掛牌價(jià)格走勢(shì),都較平穩(wěn),波動(dòng)幅度不大。

　　二手房經(jīng)紀(jì)人李先生主要負(fù)責(zé)市南區(qū),在李先生看來,10月份的二手房市場(chǎng),并沒有受到影響,而到了11月成交則有所收斂,但也算是不錯(cuò)。李先生告訴記者,到了年末,還是明顯能感受到購(gòu)房者情緒的起伏,目前4.9%的基準(zhǔn)利率已經(jīng)是歷年最低,貸款有的能做到8.5折,很多人還是想趕末班車。或者年末,手上有點(diǎn)錢,想做投資。之所以選擇主城區(qū)尤其是市南區(qū)的二手房,而不是其他區(qū)域的新房,李先生認(rèn)為,購(gòu)房者主要是出于穩(wěn)妥的因素。“二手房教育、生活配套等資源好,穩(wěn)定性強(qiáng),尤其是主城區(qū)。”

　　房天下二手房數(shù)據(jù)分析師認(rèn)為,年關(guān)將至,各大銀行會(huì)出現(xiàn)不同程度的資金收緊,使得新房無(wú)論在拿地還是銷售上都會(huì)受到貸款影響,島城新房預(yù)售項(xiàng)目明顯減少,很大一部分新盤選擇在年后開盤,促使一定量的買房一族選擇入手二手房。

　　購(gòu)房者　有人在觀望　有人搶購(gòu)窗口期

　　“之前覺得可能會(huì)出限購(gòu)政策,但是目前來說的話,市場(chǎng)感覺還是比較平穩(wěn)的。”今年10月份著急買房的林欣,到現(xiàn)在還處于觀望的狀態(tài),“主要是上半年這一輪漲價(jià),對(duì)于我們這些小年輕來說,確實(shí)是壓力比較大,之前還能在李滄這邊看看房子,現(xiàn)在只能去更遠(yuǎn)一些的地方去看了,李村周圍、李滄東部是不太可能了,只能是繼續(xù)往北買,或者直接去城陽(yáng)區(qū)買房子了。”

　　預(yù)算30萬(wàn)元的首付,對(duì)于林欣來說也是和對(duì)象一起使出了渾身的勁,“基本上把兩家老人壓箱底的錢都拿出來買房了,我們也感覺挺不好意思的,但是這也沒辦法。”林欣說,希望年底房?jī)r(jià)能再松動(dòng)松動(dòng),準(zhǔn)備繼續(xù)等待購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　記者調(diào)查了解到,從10月份市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國(guó)土資源房管局、市工商局、市物價(jià)局四部門將聯(lián)合開展為期一個(gè)月的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序檢查以來,島城房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)緩慢變化。部分購(gòu)房者雖然已經(jīng)準(zhǔn)備好了購(gòu)房資金,但是卻開始選擇持幣觀望,一方面可以等待市場(chǎng)購(gòu)房時(shí)機(jī),另一方面也可以緩解資金壓力。另外還有一部分購(gòu)房者比較急于出手,爭(zhēng)取在年底之前完成購(gòu)房任務(wù)。

　　“我之前就一直擔(dān)心限購(gòu)政策會(huì)出來,到時(shí)候可能我作為外地人可能會(huì)受到影響,一直想買房,但是一直沒敢出手,最近兩個(gè)月看來,感覺還是應(yīng)該抓緊時(shí)間買房,如果將來出了限購(gòu)政策,可能就買不了了。”許巍告訴記者,自己正在緊鑼密鼓地看房,現(xiàn)在基本已經(jīng)選定并湊齊了首付款,隨時(shí)準(zhǔn)備開盤簽合同。

　　平安好房市場(chǎng)分析師張斌分析認(rèn)為:“目前伴隨各類調(diào)控政策出臺(tái),市場(chǎng)明顯降溫,購(gòu)房者逐步理性,部分處于觀望狀態(tài)。由于青島并沒有實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái),少量購(gòu)房者仍有搶購(gòu)窗口期的心理,部分熱點(diǎn)區(qū)域樓盤還是有搶購(gòu)現(xiàn)象。”

　　銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理馬光明分析說:“受全國(guó)限購(gòu)、限貸潮及青島市交易秩序檢查的影響,購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的過高預(yù)期有所下降,尤其是投資客恐慌性入市現(xiàn)象有所緩解。”

　　專家觀點(diǎn):　之前上漲較快　調(diào)整恢復(fù)期會(huì)較長(zhǎng)

　　銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理馬光明分析認(rèn)為:“新房市場(chǎng)方面,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月內(nèi),市場(chǎng)難以出現(xiàn)量?jī)r(jià)大幅攀升現(xiàn)象,量?jī)r(jià)平穩(wěn)為主要方向。”

　　平安好房運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張斌針同樣分析認(rèn)為,兩個(gè)月來,大部分一、二線城市成交量明顯下滑,價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。青島反應(yīng)相對(duì)溫和,成交量逐步減少,價(jià)格小幅波動(dòng)。相對(duì)來說,高價(jià)區(qū)域高檔項(xiàng)目下滑更明顯,新區(qū)表現(xiàn)比較堅(jiān)挺,剛需項(xiàng)目受沖擊較小。

　　在二手房方面,專家分析認(rèn)為:“從今年以來,青島市二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)不同的區(qū)域變化,總體來說,李滄、老四方部分區(qū)域受到新房房?jī)r(jià)上漲影響,二手房上漲幅度要比市南高,所以不少購(gòu)房者選擇市南、市北部分區(qū)域進(jìn)行購(gòu)房。此外,還有一部分購(gòu)房者熱衷選擇西海岸購(gòu)房,也是因?yàn)槲骱０锻顿Y性住房比例較高。”

　　對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì),張斌認(rèn)為,從大環(huán)境來看,未來市場(chǎng)仍會(huì)是調(diào)整為主,成交量持續(xù)下滑,價(jià)格相應(yīng)下調(diào)。明年上半年企穩(wěn)回升的可能性不大,本次市場(chǎng)上漲較快,調(diào)整恢復(fù)期可能較長(zhǎng)。

　　“當(dāng)前形式下各區(qū)域價(jià)格普遍快速上漲周期已經(jīng)基本結(jié)束,未來逐漸進(jìn)入盤整緩漲期。目前,對(duì)于自住需求購(gòu)房客已經(jīng)不必過度恐慌,選房時(shí)應(yīng)精挑細(xì)選,多對(duì)比；對(duì)于投資客,應(yīng)深入研究區(qū)域未來投資價(jià)值,避免跟風(fēng)誤入泡沫區(qū)。”銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理馬光明分析說。

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 劉曉明]