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　　花了不少錢，買到的房屋產(chǎn)權(quán)年限卻只剩25年，縮水的“產(chǎn)權(quán)”誰來埋單？近日，云龍港灣的300多戶業(yè)主集體遭遇了這樣的心事：當(dāng)年買房時(shí)，售樓處人員明確說是五十年土地使用權(quán)。等所有人拿到合同后發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)只有二十五年了。至今，這事兒也沒得到開發(fā)商給出的合理補(bǔ)償答復(fù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然僅剩25年產(chǎn)權(quán)的在售住宅項(xiàng)目不多，但因前期施工開發(fā)、開發(fā)商捂盤囤地、銷售狀況不佳等原因?qū)е峦恋啬晗蘅s水的事情并不少見。

　　買的新房產(chǎn)權(quán)只剩25年

　　近日，有市民向信報(bào)熱線爆料：“云龍港灣開發(fā)商把只有二十五年土地期限的房子賣給了購房者。”據(jù)該樓盤業(yè)主王先生說，現(xiàn)在業(yè)主都非常氣憤。“當(dāng)初買房時(shí)售樓處人員明確說是五十年的土地期限的樓盤，而且開發(fā)商說是給續(xù)了期的。等所有人拿到購房合同后發(fā)現(xiàn)，期限只有二十五年了。”

　　據(jù)王先生描述，“之后，業(yè)主跟開發(fā)商人員一起到了青島市黃島區(qū)國土資源和房屋管理局咨詢，得到的官方回答是：‘云龍港灣住宅部分土地如需辦理延期手續(xù)，應(yīng)由青島云驛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與區(qū)國土資源和房屋管理局對(duì)接，提報(bào)申請(qǐng)及相關(guān)用地資料配合辦理，在住宅用地法定最高出讓年限范圍內(nèi)辦理續(xù)期手續(xù)，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后簽訂變更協(xié)議并補(bǔ)繳土地出讓金。’但云驛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)銷售的張總回答我們說，開發(fā)商不會(huì)拿錢去續(xù)。”王先生對(duì)此表示十分憤怒。

　　為了追蹤事件的最新進(jìn)展，記者先后于9月27日下午、28日上午、28日下午以及29日下午多次嘗試聯(lián)絡(luò)云龍港灣，但對(duì)方一直沒有給出說法。

　　關(guān)于該事件的進(jìn)展，信報(bào)還將持續(xù)關(guān)注。由此而引發(fā)的“產(chǎn)權(quán)縮水”現(xiàn)象也不得不引人深思。

　　并沒有因產(chǎn)權(quán)縮水而便宜

　　在對(duì)島城多個(gè)區(qū)域在售新房的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)縮水“重災(zāi)區(qū)”集中在黃島區(qū)和嶗山區(qū)。盡管住宅土地使用年限縮水的情況比比皆是，但房價(jià)并沒有因此而打折。近日，記者以購房者的身份先后撥打了產(chǎn)權(quán)縮水較為嚴(yán)重幾個(gè)在售項(xiàng)目的電話，包括中聯(lián)自由港灣、海信悅?cè)A里、魯?shù)潞５卤ぁ④财酚稍兞私诘氖蹆r(jià)。

　　“預(yù)計(jì)10月上旬要加推200套左右房源，均價(jià)估計(jì)是每平方米一萬元。”海信悅?cè)A里的銷售人員告訴記者，悅?cè)A里項(xiàng)目屬于海信鳳凰金岸系列，此前屬于同系列的花伴里項(xiàng)目均價(jià)大概在8500元/平方米，兩個(gè)項(xiàng)目僅相距三四百米左右。在被問及產(chǎn)權(quán)時(shí)，該銷售人員表示是50年產(chǎn)權(quán)，2051年到期，也就是說土地使用權(quán)還余35年。 產(chǎn)權(quán)“縮水”但價(jià)格依然穩(wěn)步上漲的不僅只此一個(gè)項(xiàng)目。位于嶗山區(qū)松嶺路的魯?shù)潞５卤ろ?xiàng)目同是50年產(chǎn)權(quán)，據(jù)了解，其2004年拿地，目前土地使用權(quán)還剩38年。該項(xiàng)目目前在售的戶型中最小的是170平方米左右的洋房，均價(jià)約35000元/平方米。據(jù)調(diào)查，該售價(jià)與周邊樓盤相比目前處在高位，比如，同在松嶺路沿線的魯商藍(lán)岸麗舍，其洋房產(chǎn)品目前均價(jià)區(qū)間是28000元至29000元/平方米。兩個(gè)項(xiàng)目相距不足兩公里，但同類型產(chǎn)品目前的銷售均價(jià)相差了至少每平方米7000元。當(dāng)記者向魯?shù)潞５卤ろ?xiàng)目銷售人員表示價(jià)格過高時(shí)，該銷售人員稱，其項(xiàng)目地理位置更好，且目前在售的洋房產(chǎn)品主要集中在1樓、2樓，附帶地下室和花園，因此售價(jià)更高。

　　同樣的，目前中聯(lián)自由港灣均價(jià)13000元/平方米、懿品御府均價(jià)27000元/平方米，這個(gè)價(jià)格與周邊在售樓盤均價(jià)相比并不處于低位。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，商品房是市場定價(jià)，目前影響房價(jià)的最重要因素為地段、面積、戶型、周邊配套設(shè)施等，很少存在因房屋產(chǎn)權(quán)縮水造成房價(jià)相對(duì)降低的情況。

　　開發(fā)商大多不會(huì)主動(dòng)明示產(chǎn)權(quán)問題

　　在記者以買房人身份展開的調(diào)查中，對(duì)于“縮水”的土地使用年限，多數(shù)售樓處的工作人員并不多做提醒。當(dāng)記者明確詢問到產(chǎn)權(quán)問題時(shí)，在調(diào)查的4個(gè)項(xiàng)目中，只有海信悅?cè)A里的售樓人員主動(dòng)向記者表明土地使用權(quán)是到2051年，其他項(xiàng)目的售樓人員則盡量回避談及剩余年限。

　　對(duì)于使用權(quán)到期后該如何處理，魯?shù)潞５卤さ匿N售人員表示：“嶗山區(qū)50年產(chǎn)權(quán)的住宅項(xiàng)目很多 ，在2010年之前拿地的項(xiàng)目基本都是50年產(chǎn)權(quán)的，知名一點(diǎn)的比如海信天璽、海信天悅、魯信長春等，還有很多。”那土地使用權(quán)到期后該怎么辦？“《物權(quán)法》有規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)到期后 ，房屋是不會(huì)被國家收回，房屋產(chǎn)權(quán)期限自動(dòng)續(xù)期。”續(xù)期是否要繳納一定的費(fèi)用呢？費(fèi)用又該由誰來承擔(dān)？“交多少錢現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，估計(jì)是五六萬左右，目前看是業(yè)主自行交付。”該銷售人員說。

　　◎分析：

　　囤地等原因造成開發(fā)停滯

　　為何剛買的房子，產(chǎn)權(quán)就少了這么多？對(duì)很多購房者來說，對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念尚不明確。據(jù)記者了解，房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，但商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。土地使用權(quán)年限根據(jù)用地性質(zhì)的不同而不同，居住用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前青島多數(shù)在售樓盤土地使用年限“縮水”了3至5年，個(gè)別樓盤還存在“縮水”10年以上。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，土地使用年限是自土地競拍之日起計(jì)算，從土地拍得到建成房屋出售，至少要花費(fèi)3至5年時(shí)間，這也意味著所有樓盤的產(chǎn)權(quán)年限都不可能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)年限，因此縮水3年至5年并不鮮見。

　　然而，縮水10年、20年以上的則多是人為因素造成。青島房地產(chǎn)投融資中心主任龍江在采訪中表示，造成開發(fā)商房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水主要是這幾方面因素造成的：“首先，很多開發(fā)商拿地之后，遇到一些拆遷不搬走的‘釘子戶’，清理這些‘釘子戶’開發(fā)商就需要耗費(fèi)一段時(shí)間，甚至幾年的時(shí)間，這樣新建商品房的產(chǎn)權(quán)年限自然會(huì)縮水。其次，開發(fā)商拿地之后需要向相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批，而開發(fā)商所提交的規(guī)劃報(bào)批有時(shí)會(huì)通不過相關(guān)部門的審批，一改再改，甚至耗費(fèi)很長的時(shí)間，這就意味著即便是正常程序順利開發(fā)出來的商品房，產(chǎn)權(quán)年限也會(huì)縮水。

　　“開發(fā)商所建房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水的原因除了前期清理‘釘子戶’、項(xiàng)目規(guī)劃審批和正常施工建設(shè)占用時(shí)間，導(dǎo)致所建房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水外，還有一個(gè)重要原因。”一位業(yè)內(nèi)人士在采訪中向記者透露，一些開發(fā)商拿地之后故意囤地、延緩施工速度，也是導(dǎo)致開發(fā)商所建房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水的一個(gè)因素。追其囤地、延遲施工速度的原因，其實(shí)就是開發(fā)商在等待最佳的入市時(shí)機(jī)，例如地價(jià)、房價(jià)的不斷上漲等等重要的因素，以求獲得利潤的最大化。以市北區(qū)山東路與延吉路交會(huì)處的中海項(xiàng)目為例，2007年中海就拍得該地塊，2009年開始動(dòng)工，現(xiàn)在正進(jìn)行地下階段的施工。在2007年，該地塊周邊的商品房價(jià)格最高不過8000元/平方米，但現(xiàn)在周邊的二手房價(jià)格均已超過1萬元/平方米，新建商品房的價(jià)格也多數(shù)超過萬元線。

　　這位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，雖然《閑置土地處置辦法》明確規(guī)定，除政府原因外，已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，可以認(rèn)定為閑置土地。“但有些房地產(chǎn)商采取的策略是，讓投資額達(dá)25%以上，或蓋一些臨時(shí)性廠房。總之，國家有政策，開發(fā)商也有對(duì)策。”

　　◎律師：

　　買房前，要主動(dòng)看土地使用證

　　現(xiàn)在購買一套屬于自己的房子，對(duì)于一個(gè)家庭來說仍是一件大事。當(dāng)購房者遭遇所購房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水時(shí)，這無疑給他們以“致命一擊”，出現(xiàn)這種情況應(yīng)該怎樣維權(quán)呢？對(duì)此，北京市正平（青島）律師事務(wù)所孫世強(qiáng)律師在采訪中對(duì)記者表示，如果開發(fā)商存在故意隱瞞或是欺詐購房者產(chǎn)權(quán)年限時(shí)，購房者可以走法律程序，依法進(jìn)行維權(quán)。

　　“對(duì)于很多購房者特別是剛需購房者來說，往往購房經(jīng)驗(yàn)不足，大多購房者在看房、購房時(shí)只一味地關(guān)注價(jià)格、戶型、所在房屋的區(qū)域位置等問題，而對(duì)于所購房屋的產(chǎn)權(quán)年限往往并不在意，從而陷入開發(fā)商產(chǎn)權(quán)年限縮水的陷阱。”在采訪中，孫世強(qiáng)律師也提醒各位購房者，在看房、購房時(shí)，一定要看好開發(fā)商所公示的土地使用證，上面明確規(guī)定了土地使用性質(zhì)，住宅、商業(yè)劃分得很詳細(xì)，購房者可以一目了然。如果開發(fā)商在售樓時(shí)，沒有按照規(guī)定公示土地使用證，購房者有權(quán)利要求開發(fā)商出示土地使用證。

　　同時(shí)，孫世強(qiáng)律師也指出：“如果購房者在買房時(shí)沒有就房屋產(chǎn)權(quán)期限一事進(jìn)行咨詢，最后導(dǎo)致他沒有買到滿意的房屋，只能說開發(fā)商沒有盡到完全告知義務(wù)，但不能認(rèn)定開發(fā)商違約。”

　　那么土地使用權(quán)到期后，應(yīng)該怎么辦呢？孫世強(qiáng)律師表示，根據(jù)1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地的使用權(quán)出讓的最高年限為70年，期滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。“2007年我國頒布《物權(quán)法》，該法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”《物權(quán)法》的出臺(tái)，明確表明70年產(chǎn)權(quán)到期后，房屋不會(huì)被國家收回，房屋產(chǎn)權(quán)期限自動(dòng)續(xù)期，但續(xù)期是否要繳納費(fèi)用，沒有明確規(guī)定。本報(bào)記者

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)）