?　　本報(bào)記者　徐新東　林剛

　　延期交房,面對(duì)違約時(shí)開發(fā)商為何依然“牛氣”?業(yè)內(nèi)人士揭秘,國家并沒有一個(gè)明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定,而且房產(chǎn)問題也暫時(shí)還不適用于消法。唯一對(duì)開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。違約成本低是開發(fā)商敢“理直氣壯”選擇延期交房的一個(gè)重要原因。

　　■揭秘

　　商品房市場(chǎng)火爆

　　霸王條款強(qiáng)加于人

　　采訪中,山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師進(jìn)一步表示,國家并沒有一個(gè)明確的關(guān)于延期交房違約賠償?shù)囊?guī)定,實(shí)踐中均依照當(dāng)事人的約定,即購房合同來認(rèn)定。由于商品房市場(chǎng)火爆導(dǎo)致了買賣過程中形成的賣方市場(chǎng)關(guān)系,購房者在交易中處于弱勢(shì)地位。

　　往往在簽訂合同時(shí),有關(guān)違約金的約定,雖然可以協(xié)商,但開發(fā)商往往以“制式合同,無法修改”等“霸王行為”的說辭將違約金定得比較低,如:萬分之一,甚至還有萬分之零點(diǎn)幾。

　　“開發(fā)商之所以敢違約,就是因?yàn)閷?duì)業(yè)主維權(quán)成本早已了如指掌。按日萬分之一計(jì),延期三五個(gè)月的違約金不過幾千元。”張寶清說。

　　張金泉(應(yīng)被訪者要求化名)是一家地產(chǎn)公司的高層管理者。他也認(rèn)為,違約成本低是開發(fā)商敢“理直氣壯”去選擇延期交房的一個(gè)重要原因。

　　“不過在合同中不光約定了開發(fā)商出現(xiàn)違約后需要承擔(dān)的責(zé)任,也約定了購房者如果出現(xiàn)違約也要承擔(dān)責(zé)任,但往往是雙方的違約責(zé)任并不對(duì)等,開發(fā)商的‘霸王行為’顯露無疑。”張金泉說。

　　張女士也是一位購房者,2013年11月,張女士簽訂了預(yù)售合同購買一套建筑面積121.77平方米的房子,房屋總價(jià)約110萬元。

　　但這份合同中卻有這樣的約定,購房者未按本合同約定的時(shí)間付款,應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付違約金,違約金按逾期未付款項(xiàng)的日萬分之一計(jì)算；而開發(fā)商逾期交付房屋,違約金按購房者已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之0.01計(jì)算。

　　“這明顯就是違約責(zé)任的不對(duì)等,兩者對(duì)比,其實(shí)是加重了消費(fèi)者的責(zé)任。”采訪中,張寶清律師表示,由于商品房的標(biāo)的額大,所以如果雙方違約責(zé)任不對(duì)等的話,所承擔(dān)的違約金數(shù)額就會(huì)相差懸殊。張律師認(rèn)為,這種條款加重了消費(fèi)者的責(zé)任,違反了法律的公平原則,如若遇到此類條款,購房者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

　　而事后,記者也了解到,青島市工商局也于2015年7月20日依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》對(duì)該開發(fā)商進(jìn)行了處罰。

　　而采訪中,有購房者也表示,合同中有一條特別坑人:如果購房者在未違約的情況下,開發(fā)商提出終止合同該如何處理,合同并未作出約定。記者了解到,在他與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同里約定,如果購房者未按時(shí)付款而違約,開發(fā)商可以提出解除合同,并索要一定比例的違約金,但如果購房者未違約,開發(fā)商提出終止合同,未約定如何給予購房者賠償。“沒有依據(jù),所以這對(duì)購房者來說很不公平。”該購房者說。

　　另外,張律師也介紹,在一些合同或者協(xié)議當(dāng)中,開發(fā)商設(shè)置“3個(gè)月違約免責(zé)期”,他認(rèn)為這屬于霸王條款,同樣可要求監(jiān)管部門進(jìn)行規(guī)范。

　　■幕后

　　延期“頑疾”難除

　　開發(fā)商缺錢是主因

　　延期交房的事件為何會(huì)頻發(fā)?在業(yè)內(nèi)人士看來,大部分還是因?yàn)椤板X”。

　　張金泉介紹,在他接觸到的一些有關(guān)延期交房的案例中,開發(fā)商往往會(huì)怨天怨地。比如,春和景明項(xiàng)目延期交房的糾紛案子中,開發(fā)商就以“施工過程中遭遇惡劣天氣停止施工34天,受日食影響停工1天,配合“為考生送安靜”活動(dòng)于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜間停止施工,導(dǎo)致被告延期交房。”不過,對(duì)于這類主張,法院一般不予采納。

　　張金泉認(rèn)為,導(dǎo)致開發(fā)商延期交房有以下幾大原因:一是開發(fā)商實(shí)力不足,甚至開發(fā)資質(zhì)過期等；二是開發(fā)商捂盤惜售,不惜毀約；三是建筑方和開發(fā)商有資金糾紛,導(dǎo)致施工進(jìn)度放緩或終止；四是部分樓盤因市政配套無法到位,導(dǎo)致自身配套無法如期完成；五是業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)房屋存在各種問題而拒絕收房；六是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃,無法通過規(guī)劃部門審核；七是樓盤尚未通過相關(guān)部門的竣工驗(yàn)收等等。　

　　“總結(jié)一下,這些原因多數(shù)還是因?yàn)殄X,資金不到位。”張金泉說,小的開發(fā)商實(shí)力不足,說白了其實(shí)就是因?yàn)闆]錢。

　　“在開發(fā)項(xiàng)目投入時(shí),土地的一次性投入成本就會(huì)占到50%以上,在樓王頻出高地價(jià)的背景下,土地成本甚至?xí)嫉?0%、70%的比例。”張金泉說,對(duì)于實(shí)力不足的開發(fā)商來說,雖然拿到了地,可后期如果資金不到位肯定要影響工程進(jìn)度,或者應(yīng)該交的相關(guān)配套費(fèi)不齊全,無法取得相關(guān)資質(zhì)。

　　“就青島來說,從今年7月1日實(shí)施《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》,強(qiáng)化配套設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用,所以這對(duì)開發(fā)商的要求更加嚴(yán)格,沒有雄厚的資金是難以支撐的。”張金泉說。

　　另外,因?yàn)橘Y金短缺,拖欠建筑商款項(xiàng),這也是建筑方和承包方發(fā)生矛盾的原因,以至于施工進(jìn)度放緩或終止。

　　張金泉也承認(rèn),近年來,樓市驟冷驟熱,各種問題凸顯。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不確定性增加,銀行“只會(huì)錦上添花,不會(huì)雪中送炭”,逐漸收緊貸款。在這種狀況之下,房子銷售不暢,開發(fā)貸款或融資也相對(duì)變難,不少房企,特別是中小房企面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn),而一旦資金鏈斷裂,各種問題就會(huì)接踵而至,不僅僅只是延期交房這么簡(jiǎn)單,很可能致使這個(gè)項(xiàng)目變成“爛尾”。

　　采訪中,廣昌路國隆幸福城的一位業(yè)主也介紹,2014年9月9日,山東省高院曾開庭審理一起借款合同糾紛案件,其中被告正是該項(xiàng)目的開發(fā)商青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司。而2016年3月18日,青島市住房保障中心、青島市市北區(qū)開發(fā)建設(shè)局聯(lián)合在市北區(qū)政務(wù)網(wǎng)內(nèi)發(fā)布通告,因項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司資金斷鏈,逾期交房,多部門正積極研究項(xiàng)目解決途徑。

　　此外,在2014年,青島君利豪集團(tuán)負(fù)責(zé)人也被爆出因?yàn)橘Y金問題而“跑路”,不僅拖欠君利大陸馨園項(xiàng)目拖欠施工款項(xiàng),而且由它投資建設(shè)的君利長(zhǎng)島灣項(xiàng)目也予以停工。

　　■癥結(jié)

　　延期賠償沒明確規(guī)定

　　折射預(yù)售制度漏洞

　　那開發(fā)商違約交房,違約金到底應(yīng)該怎么算,賠償金又該如何界定?

　　山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師也表示,按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”同時(shí)在第十六條中約定:當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。　

　　張律師說,國家并沒有一個(gè)明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定,而且房產(chǎn)問題也暫時(shí)還不適用于消法。對(duì)于延期交房,唯一對(duì)開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。

　　但有不少業(yè)內(nèi)人士也表示,延期交房只是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的“冰山一角”,交房不按時(shí),表面看來是樓市低迷造成的銷售不暢,因資金緊張等因素影響工程進(jìn)度的開發(fā)商失信行為。但從根源上講,在于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度。這降低了開發(fā)商的資金要求門檻,開發(fā)商僅需極少的自有資金,通過占用購房者預(yù)付的房款,即可實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”的經(jīng)營模式。

　　開發(fā)商為了迅速回籠資金,在樓盤尚未動(dòng)工或是建設(shè)進(jìn)度不大的情況下進(jìn)行期房銷售,提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。這在給購房者提供了便利的同時(shí),也帶來了延期交房、卷款“跑路”等潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)專家賈臥龍此前在博客上直言:預(yù)售制度,實(shí)質(zhì)上已變成開發(fā)商融資的手段。即,只用投入有限資金,從政府拿到土地,然后用土地到銀行抵押?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目。真正的建設(shè)資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付。如果某一環(huán)節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢,則影響到施工進(jìn)度和交房時(shí)間。

　　事后,張金泉說,近幾年來,我國的商品房預(yù)售市場(chǎng)不斷規(guī)范化管理,但仍然很多不完善之處,尤其是對(duì)延期交房政府層面上并沒有什么具有約束力的文件,導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子,造成損害購房者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 楊昀迪]