?　　半島網(wǎng)7月2日消息 青島中央商務(wù)區(qū)（CBD）2005年獲批動工建設(shè)，是青島市重點打造的總部商務(wù)區(qū)之一，規(guī)劃2015年核心區(qū)建設(shè)基本完成。半島網(wǎng)日前探訪該區(qū)域發(fā)現(xiàn)，隨著寫字樓項目集中入市，同質(zhì)化競爭加劇，出現(xiàn)空置、價格“倒掛”等現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)認為，開發(fā)商能否結(jié)合企業(yè)需求打造服務(wù)型寫字樓，或許將成為銷售成敗的關(guān)鍵問題。

　　

中央商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立

　　現(xiàn)狀：功能最全的總部商務(wù)區(qū)之一

　　青島中央商務(wù)區(qū)西起山東路，東至福州路，南起延吉路，北至遼源路，規(guī)劃“一心、三軸、一帶、兩區(qū)”，用地面積為2.46平方公里，規(guī)劃人口5.4萬人，建筑面積約500萬平方米。2005年動工至今，經(jīng)過10年的發(fā)展，這里已經(jīng)逐漸成為青島市品質(zhì)最高、功能最全的總部商務(wù)區(qū)之一。目前，區(qū)域內(nèi)高樓林立，卓越大廈、民建大廈、中鐵諾德廣場、凱景廣場等眾多寫字樓項目拔地而起，預計到今年年底，將有約30座寫字樓落成并入住。

　　

CBD內(nèi)眾多寫字樓項目已是“現(xiàn)房”狀態(tài)

　　作為商務(wù)樓宇聚集區(qū)，隨著建設(shè)進度的推進，空置率成為CBD內(nèi)寫字樓項目面臨的最大考驗。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2015年5月末，青島CBD寫字樓樣本空置率達13.74%。據(jù)了解，該數(shù)據(jù)主要以甲級已交付寫字樓為統(tǒng)計對象。“如果加上區(qū)域內(nèi)其他寫字樓宇，空置率可能會超過30%的警戒線。”戴德梁行一名負責人表示。

　　另據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年6月底，CBD內(nèi)辦公物業(yè)存量面積約49.38萬平方米。不考慮開發(fā)商自持型物業(yè)及未來新增面積，去化周期需要4-5年。

　　

諾德廣場空置的25層

　　探訪：區(qū)域內(nèi)寫字集中入市 競爭加劇

　　近日，半島網(wǎng)實地走訪發(fā)現(xiàn)，中海大廈、卓越大廈等較早投入使用的寫字樓基本已入住滿員，入駐公司以外貿(mào)、傳媒、金融等行業(yè)類型為主。據(jù)不動產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，卓越大廈總套數(shù)342套，目前可售僅剩14套。

　　但據(jù)半島網(wǎng)觀察，中鐵諾德廣場、7080廣場等一批入市時間稍晚的項目，空置率相對比較高。據(jù)半島網(wǎng)隨機抽測，諾德廣場B座20層以上，除頂樓36樓有公司入住辦公以外，其他樓層均出現(xiàn)大面積空置現(xiàn)象，其中，27至35層，幾乎全部空置。

　　據(jù)青島不動產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，中鐵諾德廣場共計896套，自2011年10月份開始銷售至今，售出359套，僅占4成；7080廣場登記總套數(shù)為928套，自2011年11月份開盤至今4年半的時間，售出602套，占比不到65%。

　　

連云港路上，仍有大面積在建寫字樓項目

　　現(xiàn)象：住宅與寫字樓價格“倒掛”

　　寫字樓的高度集中及快速建設(shè)，加劇了這一區(qū)域的競爭，為了盡快回籠資金，多數(shù)開發(fā)商根本不敢抬高銷售價格，甚至出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)住宅價格“倒掛”現(xiàn)象。

　　中鐵諾德廣場置業(yè)顧問表示，該寫字樓目前在售的為10-20層，面積為40-92平方米，均價約為15000元/平方米；7080廣場只賣不租，目前剩余最多的是110平方米和158平方米精裝房，均價為15000元/平方米；而作為CBD地標級建筑，卓越世紀中心目前在售均價為18000元/平方米。

　　另據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，CBD附近不少高端住宅項目二手房價已逼近2萬元/平方米，如華仁歐典商苑和中海紫御觀邸；即使普通的良辰美景項目二手房目前也在16000元/平方米左右，與寫字樓價格基本持平。

　　

一名工人正在給準備入住的公司裝修

　　出路：結(jié)合企業(yè)需求打造服務(wù)型寫字樓

　　一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓產(chǎn)品的投資屬性，決定了其購買群體比較窄，加上寫字樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。該名人士同時指出，寫字樓對于開發(fā)商的運作能力要求更高，因為其建安成本通常高于住宅，如果銷售情況不好，開發(fā)商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期；但如果選擇散售，又沒有穩(wěn)定的客群，就只能壓低售價，盈利很有限。

　　青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明則表示，CBD內(nèi)寫字樓項目已經(jīng)進入了招商關(guān)鍵期，但由于敦化路、連云港路等區(qū)域內(nèi)主干道路尚未通車，一定程度上制約了項目銷售；此外，嶗山區(qū)金家?guī)X金融新區(qū)也對CBD客群造成了一定程度的分流。“不過換個角度看，這也是投資寫字樓物業(yè)的好時機。”另外，他還建議，在CBD內(nèi)樓宇同質(zhì)化競爭激烈的情況下，開發(fā)商可以多做有特色的產(chǎn)業(yè)集群項目，加強樓宇軟性配套服務(wù)，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]