?　　【編者按】 國隆幸福城、中央公園、大都匯·公元、紫檀山......2014年下半年以來，半島網(wǎng)陸續(xù)報道了多起因開發(fā)商資金出現(xiàn)問題致項目停工事件，其中不乏主城區(qū)的一些重點項目，且久拖未決。另一方面，新房市場銷售回暖緩慢，截至3月末，全市商品房待售面積總量已到達(dá)566萬平方米。有分析人士指出，傳統(tǒng)開發(fā)模式下脆弱的資金鏈?zhǔn)菍?dǎo)致項目停工頻發(fā)的主要原因，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，如何提高房企資金流動性，是企業(yè)以及政府需要協(xié)同改善的關(guān)鍵問題。

　　

已停工一年左右的中央公園

　　現(xiàn)象：

　　樓市頻現(xiàn)停工 缺錢是主因

　　4月27日，半島網(wǎng)來到中央公園項目現(xiàn)場，雖然位于繁華的李滄商圈地帶，且正值房地產(chǎn)市場常規(guī)銷售上升期，但現(xiàn)場卻并沒有施工跡象，現(xiàn)場幾棟高層主體基本建完，綠網(wǎng)沒完全拆除，封頂和外立面都尚未做好。幾名正在安裝護(hù)欄的工人表示：“從去年春天開始，這里就基本處于停工狀態(tài)，現(xiàn)在已經(jīng)快一年了。”

　　此外，位于市北區(qū)瑞昌路166號的國隆幸福城項目于2015年農(nóng)歷新年前后停工；大水清溝改造項目大都匯·公元以及瑞昌路上的頤和廣場項目目前也都處于停工狀態(tài)；西海岸新區(qū)金沙灘路787號的紫檀山項目。

　　據(jù)半島網(wǎng)了解，上述項目雖然施工進(jìn)度不同、銷售定位各異，但停工原因都無一例外的指向了開發(fā)商資金問題。

　　

大都匯公元也已停工

　　

頤和廣場項目宣告暫停施工

　　數(shù)字：

　　一季度房地產(chǎn)開工面積下降超過四成

　　據(jù)青島市統(tǒng)計局統(tǒng)計信息，2015年一季度，青島房地產(chǎn)銷售市場有所回溫，全市商品房累計銷售150萬平方米，同比增長9.6%，其中住宅銷售132.7萬平方米，同比增長3.5%。

　　另據(jù)統(tǒng)計，截止2014年末，青島全市各類待售房屋總面積505萬平方米，同比增長26.4%。而截至3月末，這一數(shù)字已經(jīng)增至566萬平方米，其中住宅待售372萬平方米，同辦公樓待售33萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售100萬平方米。

　　不難發(fā)現(xiàn)，青島房地產(chǎn)銷售市場的復(fù)蘇顯然跟不上庫存的增速。

　　受此影響，一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資172億元，同比下降7.6%；全市各類商品房屋新開工面積175萬平方米，同比下降42.9%；全市各類房屋竣工面積270萬平方米,同比下降7.2%。

　　隱患：

　　新常態(tài)下房企傳統(tǒng)運(yùn)作弊端顯現(xiàn)

　　2014年下半年以來，受到國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體不振的影響，青島樓市也受到波及，截至3月，新房價格已經(jīng)連續(xù)八個月同比下降。銷售的困境勢必影響到開發(fā)商的資金回流，有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，近期項目頻繁停工，其根本原因就是房地產(chǎn)開發(fā)的模式長久以來積存的問題，在市場不確定環(huán)境下的顯現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)項目的大體流程是，使用貸款支付拿地價款，然后貸款雇傭建筑承包公司做項目，項目預(yù)售回籠資金后，償還貸款，剩下的即為盈利。”克而瑞高級分析師張斌認(rèn)為坦言，這樣的經(jīng)營運(yùn)作模式便使得不少開發(fā)商從項目啟動之初就背上了沉重的債務(wù)，一旦后期房子不好賣，資金回籠不了，前期欠的貸款就無法償還，最后就只能停工甚至爛尾。

　　“這在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的21世紀(jì)初，還是比較適用的，因為那時房子賣得快，資金回籠速度也快，所以不少開發(fā)商從中嘗到了甜頭。但放在目前的市場狀況下，問題就顯而易見了。”

　　融資：

　　貸款難加劇中小房企資金風(fēng)險

　　另據(jù)一名銀行業(yè)人士透露，由于房地產(chǎn)行業(yè)變數(shù)較大，目前各個銀行對開發(fā)貸的要求比較高，年利率也大都在8%-16%左右。“8%的利率對開發(fā)商的實力要求是比較高的，一般要求其是全國知名房企，且在主城區(qū)開發(fā)剛需住宅樓盤。除此之外，利率都會高于這個數(shù)字，而且對于一些小型開發(fā)商的貸款，銀行一般都比較謹(jǐn)慎，這些企業(yè)貸款難度相應(yīng)就大一些。”

　　半島網(wǎng)了解到，銀行貸款的申請難，使得不少小型開發(fā)商轉(zhuǎn)而向民間借貸融資，而這種借貸的年利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行，大都在15—20%。據(jù)調(diào)查，上述停工項目中，國隆幸福城就采用了這種方式貸款。

　　“現(xiàn)在地價高企，待售庫存又比較多，開發(fā)商高價拿地，只能低價走量，純利潤能達(dá)到20%已經(jīng)算不錯了，就算民間借貸年利率是15%，也只能賺5%，一旦項目賣不好，直接連利息都還不上。”張斌說。

　　

大都匯公元項目施工現(xiàn)場空空如也

　　制度：

　　監(jiān)管資金作用“失效”

　　據(jù)了解，為了減少項目停工及爛尾現(xiàn)象的發(fā)生，青島市政府自2013年7月1日起，設(shè)立了預(yù)售資金監(jiān)管帳戶，購房人所交納的房款直接存入監(jiān)管專用帳戶，購房貸款也直接發(fā)放到監(jiān)管專用帳戶，這部分資金由政府根據(jù)開發(fā)商建設(shè)項目的進(jìn)度，分次數(shù)發(fā)放。

　　然而，這一制度設(shè)計的初衷在現(xiàn)實中卻屢屢碰壁。青島某房地產(chǎn)公司的高管表示，由于監(jiān)管資金在整個項目的資金量中比重低，且放款時間與開發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度掛鉤，對于緩解開發(fā)商資金緊張的意義不大。

　　另外，青島市房管局一名工作人員則表示，目前停工或爛尾項目的開發(fā)商多卷入經(jīng)濟(jì)糾紛案件，一旦立案，法院首先會查封包括監(jiān)管資金帳戶在內(nèi)的涉案賬戶，而這顯然影響了購房者的利益。“下一步，我們計劃約談法院，針對這樣的特殊案例共同研究對策。”

　　呼吁：

　　房企洗牌需保護(hù)購房者權(quán)益

　　“其實，純住宅項目很少停工，因為即使開發(fā)得不好，降降價也就賣出去了，而一些商業(yè)占比較大的或者純商業(yè)的項目，一旦位置不好，就很容易出現(xiàn)問題。”青島著名樓市專家張百忍表示，現(xiàn)在開發(fā)商在開發(fā)項目的時候，都十分注重考察商住比例，由于商業(yè)投入較大，加上商業(yè)開發(fā)后期的銷售對于位置要求更高，不少開發(fā)商對于位置不好、商業(yè)占比由大的地塊都比較謹(jǐn)慎。

　　張斌則認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，行業(yè)洗牌成為必然，淘汰實力弱又不善于進(jìn)行市場研判的開發(fā)企業(yè)，符合市場規(guī)律，有利于整個樓市的持續(xù)發(fā)展。“以后的市場，大型央企、國企將是主力，而中型開發(fā)商想有出路，就要多做有特色的小項目，比如做精裝小公寓、LOFT等；或者深耕區(qū)域做剛需產(chǎn)品，比如銀盛泰在西海岸的做法。”

　　針對目前已停工的項目，多名業(yè)內(nèi)人士呼吁政府介入?yún)f(xié)調(diào)，邀請大的開發(fā)商進(jìn)行投權(quán)收購，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，實現(xiàn)銷售或交房。“畢竟購房者才是最終的受害者。”張百忍說。

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]