?　　半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道1月19日消息 近日，國家發(fā)改委、中央編辦、財政部等11部委下發(fā)《關于印發(fā)國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點方案的通知》，青島入圍國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。16日，青島市政府下發(fā)了關于進一步推進戶籍制度改革的意見和青島市積分落戶辦法，為新型城鎮(zhèn)化再添利好。半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪發(fā)現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化試點也被房地產(chǎn)市場寄予厚望，不少實力房企已經(jīng)抓緊搶占資源。分析人士認為，受益于新型城鎮(zhèn)化最大的將首先是西海岸新區(qū)和城陽，其次是膠州和即墨。

　　利好：

　　青島放寬落戶政策 入圍新型城鎮(zhèn)化試點

　　2014年11月21日，青島市城鄉(xiāng)建設委發(fā)布《青島市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014～2020年》（以下簡稱“規(guī)劃”）向社會各界公示征求意見?！兑?guī)劃》提出，青島將構建“一核三帶多組團、山海田園生態(tài)型”大都市區(qū)。到2020年，全市常住人口將達到1000萬左右，中心城區(qū)人口500萬左右，城鎮(zhèn)化率達到75%左右。全面放開中小城鎮(zhèn)落戶限制 ，基本實現(xiàn)“零門檻”進入，6年擬改造164個城中村，城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險可轉移。

　　2015年1月16日，青島市政府下發(fā)了關于進一步推進戶籍制度改革的意見和青島市積分落戶辦法。從2015年起要推進市區(qū)戶口自由遷移，控制城區(qū)落戶，放寬新區(qū)落戶，并創(chuàng)新了居住證持有者落戶辦法，放開縣域城鎮(zhèn)落戶等政策。

　　新型城鎮(zhèn)化及戶籍改革政策的接連出臺，對于正值調整期的青島樓市及開發(fā)商們來說，無疑具有積極的提振意義。青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江表示，青島作為新型城鎮(zhèn)化的試點，對城市建設和周邊農(nóng)村的改造是一個很好的機遇。

　　市場：

　　實力房企“西進北上”搶資源

　　根據(jù)規(guī)劃，按照“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團發(fā)展”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，結合山東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，青島將構筑布局合理、層次清晰、特色鮮明、聯(lián)動發(fā)展的新型城鄉(xiāng)空間格局，打造“一核三帶多組團、山海田園生態(tài)型”大都市區(qū)。

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃使得城市向外發(fā)展，毫無疑問將帶熱近郊樓市，“受益于新型城鎮(zhèn)化最大的是西海岸新區(qū)和城陽，其次是膠州和即墨”。

　　而回顧青島近三年來的城市建設可以發(fā)現(xiàn)，三城聯(lián)動、西海岸經(jīng)濟新區(qū)、藍色硅谷、鐵路北站、膠州新機場等一系列規(guī)劃布陣青島西、北部，實力房企也爭相搶駐。資料顯示，除了早已扎根城陽的萬科，銀盛泰、青特、龍湖等房企也強勢進駐；在西海岸新區(qū)，萬達更是大手筆拿地，其所規(guī)劃的青島東方影都項目占地總面積高達376萬㎡；2014年中海地產(chǎn)在青所拿的13幅地亦全部位于即墨田橫鎮(zhèn)。

　　馬光明認為，西海岸新區(qū)、城陽、膠州、即墨是目前青島庫存較高的區(qū)市，但隨著青島入圍新型城鎮(zhèn)化試點后，四個區(qū)市的樓市會漸熱，“三年之內看城陽，五年之內看西海岸新區(qū)，它們的規(guī)劃利好將會逐步顯現(xiàn)”。

　　需求：

　　規(guī)劃常住人口1000萬帶來巨大潛力

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示，一般來說，樓市需求與本區(qū)域的人口數(shù)量、投資客群等因素息息相關，在青島，本區(qū)域人口數(shù)量與房地產(chǎn)的關系更密切一些，“規(guī)劃提出的常住人口增至1000萬，無疑能帶來強勁的購房需求，促進房地產(chǎn)發(fā)展?！?br>
　　業(yè)內人士表示，作為計劃單列市、沿海港口城市、環(huán)渤海經(jīng)濟圈和長三角經(jīng)濟圈連接處，青島有較強的人口吸附能力。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)調查顯示，青島每年有6到7萬的外來人口涌入，且青島家庭“分巢”現(xiàn)象明顯，從這方面看，青島有強勁的市場需求，每年住房需求量大概維持在900萬平方米左右。

　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展還與第三產(chǎn)業(yè)密切相關，根據(jù)相關數(shù)據(jù)，目前青島第三產(chǎn)業(yè)占GDP總量的50%左右。馬光明解釋：“一般來講，從事第三產(chǎn)業(yè)的人購房需求更強烈，同時也有較強的購買力?！?br>
　　因為有扎實的人口基數(shù)、穩(wěn)定的購房需求、較強的購買力，馬光明預測，未來幾年青島房地產(chǎn)依舊會處于一個較為健康的狀態(tài)。

　　在1月15日由山東大眾報業(yè)集團半島傳媒和青島新報傳媒主辦的2015青島城市建設發(fā)展高峰論壇上，獨立經(jīng)濟學家馬光遠先生提出，中國房地產(chǎn)的轉折點已經(jīng)到來：未來只有20%的開發(fā)商會活下來；只有20%的從城市住房具有投資價值；只有20%的樓盤才值得買。而青島絕對在20%值得進行住房投資的城市之列。

　　展望：

　　城鎮(zhèn)化改造還需配套“護航”

　　山東同圓設計集團有限公司城市人居研究所所長解捷表示，新型城鎮(zhèn)化不僅僅是針對農(nóng)村，也針對城市。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，青島基本完成六區(qū)四市建成區(qū)范圍內的164個城中村改造，實現(xiàn)32.3萬城中村居民市民化；至2020年逐步完成全市8.7萬戶棚戶區(qū)的改造任務，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提升。

　　馬光明指出：“并不是每個規(guī)劃城中村改造的樓市都具備升值潛力，這需要政府的規(guī)劃、資金投入是否跟上，相關產(chǎn)業(yè)是否能順利落地，以及區(qū)位等自然因素共同決定。”他舉例稱，同為城中村改造，市北區(qū)新都心區(qū)域從2007年萬科首個項目開盤，目前區(qū)域內板塊建設已臻于成熟。而同樣位于市北區(qū)的歡樂濱海城，政府先期規(guī)劃也不錯，但目前卻和新都心有很大差距，“政府規(guī)劃以及區(qū)位、交通等先天優(yōu)勢都起了至關重要的作用?！?br>
　　龍江也認為，“小馬拉不動大車”，青島若想做好東岸、西岸、北岸三城聯(lián)動，除了規(guī)劃，還需有資金、政策的跟進支持。

　　文 葛飛

　　 [編輯: 王好]