半島都市報9月1日訊(記者 王愛科) 距今年8月1日島城限購政策局部“松綁”剛滿一月，島城樓市限購政策再度調(diào)整。1日下午1時，青島市國土資源和房屋管理局在其官方微博發(fā)布消息，自 2014年9月1日起 ，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。至此 ，在青島實施3年之久的住房限購政策完全退出歷史舞臺，本地人和外地人在青島購房將不再有套數(shù)限制。

　　青島的限購政策始自三年之前。2011年1月31日，青島發(fā)布樓市限購令，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

　　到了今年的8月1日，執(zhí)行3年之久的限購政策曾局部“松綁”。青島市國土資源和房屋管理局同樣在官微發(fā)布消息，稱為支持剛性需求，穩(wěn)控房價水平，降低庫存幅度，逐步回歸市場，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展，自2014年8月1日零時起，對黃島新區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放開限購政策；對市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含144平方米)的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　時隔一個月后，9月1日，青島市國土資源和房屋管理局再次發(fā)布消息，自 2014年9月1日起 ，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。至此 ，在青島實施3年之久的住房限購政策完全退出歷史舞臺，本地人和外地人在青島購房將不再有套數(shù)限制。

　　記者注意到，近期執(zhí)行多年的樓市“限購令”已陸續(xù)在全國多城市放開。8月28日，杭州、西安和貴陽三地同時宣布徹底取消樓市限購政策；無錫、寧波緊隨其后，在8月29日也發(fā)布消息取消限購政策。從各地樓市反應來看，各地并未出現(xiàn)房價走高的局面，不少開發(fā)商還競相降價以迅速回籠資金。

　　業(yè)界普遍認為，盡管樓市限購政策全面放開，島城房地產(chǎn)市場剛需將擇機釋放 ，成交量會有所上升，但由于信貸政策依舊收緊，島城新房存量依舊偏高，未來的 9、10月份，開發(fā)商推盤的節(jié)奏將加快，但以價換量將依舊是市場大勢。

　　來自青島市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計顯示，9月份島城預計將有33盤入市，較之于8月份大幅增長。從樓盤區(qū)域分布來看，城陽、黃島區(qū)供應量依舊最高，預計將有18家新盤上市，許久不見新盤面市的市南區(qū)、嶗山區(qū)也有3家新盤入市。    房價不會大漲

　　限購取消是件好事，可以讓房產(chǎn)交易回歸市場。但從數(shù)據(jù)來看，8月青島樓市局部松綁以來，市場的波動并不大。限購全面取消直接影響的是市內(nèi)三區(qū)及嶗山區(qū)，政策利好是肯定的，解除初期肯定會促進一部分集中簽約，但是對房地產(chǎn)的促進作用并不會很明顯。即使青島限購全面取消，房價也不會大漲。

　　目前限制購房者入市的依然是從緊的限貸政策，以及市場降價預期。如果限購取消而限貸沒有跟進，購房需求依然會被抑制。而就國家宏觀政策而言，不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅遲早會推行，國家大政策保持不變的情況下，投資客戶會對房產(chǎn)投資保持相對理性。目前市場需求層面依然是剛性需求為主導，讓他們出手的條件有兩個：一是開發(fā)商價格讓利，二是貸款利率優(yōu)惠。

　　——青島榮置地顧問有限公司策劃經(jīng)理楊友明

　　市場全面復蘇還難說

　　全面放開是否會帶來市場的全面復蘇，現(xiàn)在下結論還為時過早。因為青島樓市的庫存量居高不下，去庫存仍是今后開發(fā)商的主要任務；二是買房貸款利率仍舊偏高，各銀行的房貸額度緊張，買房的成本仍遠高于2008年和2010年，綜合今年8月份以來熱銷樓盤的個例來看，低價開盤或者降價讓利是各家的共性，限購全面取消后，樓市若想全面回暖，放開限購與樓盤降價缺一不可。

　　——樓市分析人士張百忍

　　四季度或現(xiàn)“暖冬”

　　行政禁錮的消失，讓市場化調(diào)節(jié)成為主力，分化和競爭日趨明顯。雖然部分企業(yè)和項目通過降價壓力有所緩解，但是無論出于外部競爭壓力還是內(nèi)部業(yè)績要求，對待“漲價”都非常謹慎。所以三季度的市場仍然會有波瀾，但整體仍以底部震蕩為主。伴隨信貸、利率等實質(zhì)因素的逐步落實，市場或許會結束盤整穩(wěn)步向上，四季度再次出現(xiàn)“暖冬”概率較大。

　　——房價點評網(wǎng)總監(jiān)、青島高級分析師張斌

　　松綁“滿月”，成交量上升

　　9月、10月將迎開盤高峰，以價換量仍是市場大勢

　　樓市限購的全面放開，讓購房者及開發(fā)商都為之一振。從8月份限購局部松綁帶來的市場變化來看，成家量已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于信貸政策依舊收緊 ，島城新房存量依舊偏高，未來的9月、10月份，開發(fā)商推盤的節(jié)奏將加快，但以價換量將依舊是市場大勢。

　　聽聞消息售樓處提前蓄客

　　自8月1日限購局部松綁以來，到9月1日，政策調(diào)整恰好“滿月”。從成交量來看，市場影響還是比較明顯。來自青島克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份青島新建商品房共成交10545套，這也是今年以來新房月成交量首次突破萬套的大關。其中新建商品住宅成交9595套，比7月份6188套的成交量增加了3407套，環(huán)比增幅達55% ；同比漲幅也高達3成。

　　而從成交區(qū)域來看，自8月1日開始率先松綁的城陽區(qū)、黃島新區(qū)成交量位居全市前兩位，其中城陽區(qū)成交量高達2840套，位居區(qū)域成交第一名。而相比之下，8月份的主城區(qū)因為144平方米以下的住宅繼續(xù)限購，成交量波動并不明顯。

　　值得關注的是 ，在青島施行3年之久的限購政策退出市場，采取的是先局部松綁再取消的方式，前后時隔僅為一個月的時間。

　　“從近期多個城市‘解禁’限購的做法來看，多采取先局部松綁，然后再全面放開的方式，此舉意在形成一個緩沖期，以降低由于政策驟然退出導致的市場波動。”中置國際營銷總監(jiān)、樓市分析人士張百忍說。

　　但至少在半個月前，青島限購令將于 9月1日全面放開的消息早已在市場上傳播。

　　市北區(qū)泰成·玲瓏郡項目的銷售人員說，由于此前早已聽說限購令將從9月1日開始全面放開，所以有很多原本受限制的客戶也早早就來售樓處看房并交納認籌金，如果政策放開就買房，反之就放棄。

　　不僅是新房，主城區(qū)的二手房市場也早早地為限購放開做足了準備。“早在8月16日，我就聽說主城區(qū)144平方米以下的房源將放開限購，也早早地把這個消息傳達給了經(jīng)紀人，經(jīng)紀人在與意向客戶看房時也把這個傳達給了購房者，讓購房者早做心理準備。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說。

　　“金九銀十”將迎開盤高峰

　　1日下午，青島限購令全面放開的消息在青島市國土資源和房屋管理局官微發(fā)布后，立即在不少開發(fā)企業(yè)營銷總監(jiān)的微博微信中廣為轉發(fā)。青島榮置地顧問有限公司策劃經(jīng)理楊友明也在第一時間把這個消息群發(fā)給了各位同事。

　　“主城區(qū)的不少開發(fā)項目，今年上半年一直主推中小戶型的房源，因為此前一直受限購令的束縛，很多剛需客戶在咨詢完價格后就再也沒有了聲音，這次全面放開，肯定會撬動很大一部分客戶，銷售壓力陡然減輕。”楊友明說。

　　9月、10月份歷來是開發(fā)商推盤的主要節(jié)點，來自青島市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計顯示，9月份島城預計將有33盤入市，較之于8月份大幅增長。從樓盤區(qū)域分布來看，城陽、黃島區(qū)供應量依舊最高，預計將有18家新盤上市，許久不見新盤面市的市南區(qū)、嶗山區(qū)也有3家新盤入市。眾多新盤搶著入市，意味著未來的兩個月樓市銷售競爭不可避免。

　　以價換量仍是市場大勢

　　“8月份限購局部‘松綁’后，多數(shù)開發(fā)商較為謹慎，普遍調(diào)低了價格預期，以保證開盤銷售效果。”房價點評網(wǎng)總監(jiān)、青島高級分析師張斌說，價格上的優(yōu)惠讓利，仍是各項目銷售的“殺手锏”。

　　以李滄區(qū)的越秀·星匯藍灣項目為例，項目入市的均價為7600元/平方米，較此前的開盤預期單價直降2000元，開盤當天就認購了200多套；位于新都心的萬科城更是推出均價13500元/平方米的精裝房；市南區(qū)的華潤中心悅府項目則通過降低裝修標準拉低售價，以23500元/平方米的低價入市；部分郊區(qū)別墅、海景豪宅也出現(xiàn)了大幅優(yōu)惠。來自中國指數(shù)研究院1日發(fā)布的8月份百城價格指數(shù)顯示，青島新建住宅價格環(huán)比下降0.13個百分點，限購松綁并沒有帶來樓市價格的反彈。

　　“目前雖然成交有所回暖，但供應大漲，庫存壓力并未緩解，部分滯銷產(chǎn)品和冷清區(qū)域并未感到溫暖。”張斌說，供求失衡和存量較大等情況，無疑會讓更多的企業(yè)和項目加入到降價促銷行列中。

　　二手房價想上漲也難

　　房產(chǎn)中介：受新房促銷影響二手房價難攀升，但找回信心

　　9月1日起，市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)144平米以下的住房也放開限購后，會對二手房市場有什么影響？記者采訪了島城品牌房產(chǎn)中介的幾位專家。

　　局部松綁，樓市反響不大

　　截至目前，島城限購政策部分松綁已滿月。從整體來看，青島二手房市場像呼和浩特、濟南等城市一樣，在限購取消后出現(xiàn)成交量大幅上升的情況。不過，從成交區(qū)域分布來看 ，全面取消限購的城陽區(qū)、黃島新區(qū)，二手房月成交量均出現(xiàn)大幅上升；與之形成對比的是，市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)僅僅對144平方米以上的大戶型取消限購，市場反應較小，成交量與7月相比反而出現(xiàn)了下降。上月黃島新區(qū)成交量居于各區(qū)之首，達413套；城陽區(qū)緊隨其后，成交量為390套，二者與7 月份相比分別增長了21.11%和39.29%。

　　在限購松綁初期，市場對于144平方米以上的大戶型關注較高。部分改善型購房者開始積極看房，看房人數(shù)明顯增長。但從總體來看，市場對于144平方米以上大戶型的需求畢竟有限，并未對成交量帶來較大影響。

　　詢價看房的人多了

　　“全面放開限購后，肯定會刺激市場 ，一些剛需客會考慮出手了。”22世紀不動產(chǎn)總經(jīng)理趙新表示，根據(jù)該公司的調(diào)查，就市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)而言，中小戶型的剛需還是挺多的。一方面，外地戶口的客戶，尤其是來投奔子女的、或者在青打工人員，放開限制后，可能加入到購房一族當中。另外，有些需要改善住房的客戶，放開限制后也有了出手的機會。趙新說，尤其是為方便孩子就近上學的客戶，會在放開限購后增多。

　　“限購局部松綁之后，市場出現(xiàn)了一個好的跡象，詢價及預約看房的購房者開始增多，這讓不少的經(jīng)紀人重新找回了市場信心。”惠百家不動產(chǎn)市場分析師唐瑞周說。

　　科威國際不動產(chǎn)的總經(jīng)理孫杰也表示，此前的利空消息都已經(jīng)出盡，二手房市場已經(jīng)是最壞的局面。現(xiàn)在應該說市場到了觸底反彈的時候。

　　成交量會增，價格難上漲

　　限購全面放開后，大家都在問相同的問題，為什么要放開？房價會不會漲？對此，科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰有自己的理解。

　　8月1日，島城局部放開限購到現(xiàn)在，就市場監(jiān)測而看 ，新房、二手房成交量都沒有明顯提高，價格變化不大。另外，從國內(nèi)同類城市里放開限購的經(jīng)驗來看 ，樓市整體變化不大，這給了主管部門全面放開限購的信心。孫杰表示，有房地產(chǎn)統(tǒng)一登記、有信貸系統(tǒng)的限制，全面放開后，市場不會有劇烈變化。

　　金融系統(tǒng)的貸款政策沒有變化，開發(fā)商存在巨大資金壓力，孫杰認為，就目前情況而言，開發(fā)商仍然要跑量，因此，新房價格很難有上漲的空間，二手房房價受新房影響也難以上漲。

　　另外，供求關系沒有發(fā)生根本性變化。全面放開限購后，二手房增長的客戶群體來自三方面：學區(qū)房、外地人和想買中小戶型改善需求的，這一部分人占總體客戶的數(shù)量不到20%，因此，二手房市場仍然是供大于求的局面。不多，他同時表示，市內(nèi)三區(qū)的二手房基本都是中小戶型，因此放開144平方米以下的房產(chǎn)限購后，二手房市場有望迎來繁榮局面。

　　46個限購城市只剩9個未松綁

　　6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購松綁第一槍，截至目前，在全國46個限購城市中，已有30多個松綁，如今只剩下9個尚未松綁：除了被公認為今年取消限購無望的京 、滬、廣、深四大一線城市之外，繼續(xù)執(zhí)行限購的城市僅剩南京 、三亞、珠海、蘭州、西寧。從各地樓市反應來看，并未出現(xiàn)房價走高的局面，不少開發(fā)商還競相降價以迅速回籠資金。

　　濟南：樓盤爭相以價換量

　　7月10日濟南正式取消樓市限購政策。8月份，開發(fā)商們紛紛讓價走量，爭相展開促銷大戰(zhàn) 。當月成交量同比上漲一成多，價格反而有所下滑。

　　相比之前較隱蔽的降價，8月份開發(fā)商促銷降價都是異常干脆 ，降價幅度普遍較大，部分樓盤、部分房源甚至出現(xiàn)了每平米一次性下調(diào)近兩千元的情況。據(jù)悉，當月12家樓盤共推出了2500套以上的新增房源，再加上前期一些新推房源，新增普通住宅房源預計在3000套以上。從價格上看，同區(qū)域的樓盤在價格上競爭更加激烈。二環(huán)范圍內(nèi)再次出現(xiàn)了起價低于6000元/平米的房源。

　　7、8月份濟南新建商品房保持高網(wǎng)簽量，首先是取消限購后，新項目入市并展開促銷大戰(zhàn) ，其次是迫于庫存壓力和項目銷售壓力，開發(fā)商持續(xù)促銷，連續(xù)推出特價房、一口價等方式走量。此外，部分被限市民，再次獲得購房資格，尤其是非本市戶籍人員購房增多，市場購房需求增大也是一個原因。

　　為何紛紛取消限購？

　　不過，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，解除限購對樓市拉動效果有限，價格、供應量是促成部分城市樓市短期反彈的決定因素。天津、長春、溫州等地解除限購后，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%。

　　有專家認為，目前樓市轉冷是由于部分城市前期供應量過大 、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動市場成交。那么，為何各地政府熱衷于給樓市松綁呢？

　　“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動。像寧波，一天要還1個多億的債，政府怎么會不著急？”中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學教授張慧芳，此前在接受《人民日報》采訪時感慨地說。

　　長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑，而今年3月以來土地市場明顯降溫。有報告顯示，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。土地市場降溫還意味著樓市風險與金融風險、地方政府債務風險交織，局部風險可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運行，防范樓市風險。

　　實際上，信貸政策依然被認為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，全國范圍內(nèi)的信貸政策并未出現(xiàn)明顯的放松，加重了市場觀望，多數(shù)松綁城市的成交量與房價尚無明顯反彈，市場各方仍舊處于深度博弈之中。 本版文/記者 姜振海  王愛科

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 王好]