自8月份以來(lái)，盡管島城限購(gòu)局部松綁，價(jià)格上與促銷(xiāo)新盤(pán)比沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，但由于二手房交易成本居高不下，加上信貸政策一直收緊，島城二手房市場(chǎng)一直沒(méi)有回暖，滿5年的中小戶型二手房源成為成交主力。業(yè)內(nèi)人士分析，如果信貸政策不能放松，二手房市場(chǎng)的蕭條行情或?qū)⒀永m(xù)。

　　    中小戶型房源成市場(chǎng)主力

　　“從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，中小戶型房源因?yàn)榭們r(jià)較低，成為剛需族最為關(guān)注的房源，而滿5年的房源因?yàn)榭梢允〉舨环频臓I(yíng)業(yè)稅，因此最為搶手。”27日上午，青島鏈家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部的孫旭說(shuō)。

　　以主城區(qū)為例，浮山后區(qū)域、大潤(rùn)發(fā)周邊、辛家莊片區(qū)、李村商圈周邊以及杭州路區(qū)域因?yàn)橹行粜头吭摧^多，成交相對(duì)活躍。

　　“限購(gòu)局部松綁之后，市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)好的跡象，詢價(jià)及預(yù)約看房的購(gòu)房者開(kāi)始增多，這讓不少的經(jīng)紀(jì)人重新找回了市場(chǎng)信心。”惠百家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師唐瑞周說(shuō)，上個(gè)月市場(chǎng)還比較平淡，但自8月份開(kāi)始出現(xiàn)了變化，雖然成交量還沒(méi)有明顯的增加，但找房的買(mǎi)家明顯多了，市場(chǎng)有轉(zhuǎn)向活躍的跡象。

　　    交易成本高阻礙市場(chǎng)回暖

　　盡管二手房市場(chǎng)有逐漸活躍的跡象，但來(lái)自各大中介公司的反饋顯示，高高在上的交易成本，已經(jīng)成為阻礙市場(chǎng)回暖的主要障礙；如果房主的總價(jià)再偏高一點(diǎn)，即便房源的性價(jià)比再高，也非常難于成交。

　　二手房交易主要包括哪些稅費(fèi)成本？據(jù)惠百家不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李哲介紹，二手房交易環(huán)節(jié)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、中介費(fèi)以及印花稅、登記費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等。“以位于市北區(qū)威海路的一套70平方米的房源為例，這套房源因?yàn)椴粷M5年，需要繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅，因此盡管總價(jià)只有105萬(wàn)元，但一聽(tīng)房齡不滿5年，一直少有人看房。”李哲說(shuō)，盡管房子已經(jīng)在公司登記了3個(gè)多月，但一直難以成交。

　　多家品牌中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人證實(shí)，目前市場(chǎng)上成交最好的二手房要么是大幅降價(jià)的房源，要么是房齡滿5年，免征營(yíng)業(yè)稅的房源。

　　    信貸緊，購(gòu)房難獲銀行支持

　　除了高高在上的交易成本，對(duì)那些想貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，信貸收緊也讓他們難遂所愿。

　　“雖然央行早已明確發(fā)文，要求支持首套購(gòu)房，但目前各家銀行對(duì)房貸的熱情并不高，一些區(qū)域出現(xiàn)了雖然達(dá)成成交意愿，但購(gòu)房者貸不了款或短期內(nèi)難以貸到款的情況。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的李蘭玉說(shuō)，這又進(jìn)一步影響了市場(chǎng)。

　　在首付款比例方面，目前島城購(gòu)買(mǎi)二手房首套房首付比例為30%，二套房首付款比例為60%；而公積金貸款方面，自去年3月份開(kāi)始，二手住房公積金貸款最低首付比例由30%調(diào)至40%；對(duì)二次和三次申請(qǐng)公積金貸款執(zhí)行更嚴(yán)格的規(guī)定，其中，對(duì)二次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工及家庭，結(jié)清公積金貸款五年之內(nèi)(含五年)，不可申請(qǐng)公積金貸款。對(duì)符合二次住房公積金貸款的職工及家庭，其貸款首付比例不得低于60%；對(duì)三次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工及家庭，暫停發(fā)放公積金貸款。

　　“盡管市場(chǎng)已經(jīng)逐漸活躍，接下來(lái)可能會(huì)有更多的購(gòu)房者進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但買(mǎi)家的熱情能不能真正轉(zhuǎn)變成實(shí)際的成交，還要看銀行信貸政策的‘臉色’。”惠百家不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰說(shuō)。

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　　考慮所有的交易成本，一套二手房的交易稅費(fèi)會(huì)有多少？27日，惠百家不動(dòng)產(chǎn)的李哲以剛剛成交的一套房子為例，算了一筆賬。該套二手房82.5平方米、總價(jià)170萬(wàn)元，購(gòu)房者貸款額為30萬(wàn)元。

　　如果是二套房，個(gè)稅為170萬(wàn)元×2%=3.4萬(wàn)元；契稅為170萬(wàn)元×3%=5.1萬(wàn)元；手續(xù)費(fèi)6×82.5=495元；登記費(fèi)為80元；印花稅5+(30萬(wàn)元×萬(wàn)分之0.5)=20元；抵押登記費(fèi)為80元；合計(jì)為8.5675萬(wàn)元。

　　如果為首套房，個(gè)稅為170萬(wàn)×2%=3.4萬(wàn)元；契稅為170萬(wàn)元×1%=1.7萬(wàn)元；手續(xù)費(fèi)為6×82.5=495元；登記費(fèi)為80元；印花稅為5+(30萬(wàn)元×萬(wàn)分之0.5)=20元；抵押登記費(fèi)為80元；證明費(fèi)為20元；合計(jì)為5.1695元。

　　此外，中介費(fèi)按總價(jià)的3%收取，共計(jì)5.1萬(wàn)元。而如果上述房源不滿5年，還需要額外增加營(yíng)業(yè)稅，為170萬(wàn)元×5.6%=9.52萬(wàn)元。

　　記者 王愛(ài)科

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 江海峰]