交房日已過，開發(fā)商卻一再拖延，業(yè)主入住新房變得遙遙無期。面對業(yè)主索賠逾期交房違約金的訴求，開發(fā)商有的用物業(yè)費(fèi)抵頂，有的甚至借助購房合同中的霸王條款“巧妙脫身”，但當(dāng)業(yè)主一旦違約，將會付出數(shù)倍高于開發(fā)商的違約成本 。建筑方業(yè)內(nèi)人士稱，近期部分小開發(fā)商資金鏈緊張，是造成逾期交房的主要原因，而面對維權(quán)困境，逾期交房的情況集中出現(xiàn)，律師建議走集體訴訟的途徑維權(quán)。

　　延期交房頻現(xiàn)，最長兩年

　　8月10日上午，李滄區(qū)重慶中路一樓盤售樓處門口聚集了200多人，已過約定交房時間，他們想知道究竟要再等多久。

　　人群中一名帶著孩子的劉女士表示，這200多人都是該樓盤一期4號樓和6號樓的業(yè)主，按照購房合同的規(guī)定，兩棟樓應(yīng)于2014年 6月30日交房，可當(dāng)合約交房日當(dāng)天，樓盤一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示交房日期推遲至7月27日，業(yè)主們苦等了近一個月后，但該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人又表示因工程未通過驗(yàn)收，交房日期再次推遲，這次該負(fù)責(zé)人還寫下了書面合同，表示8月10日之前一定交房。劉女士無奈地說：“今天說還是交不了，而且這次連個期限也沒有了。”記者試圖進(jìn)入逾期交房的工地，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示4號樓和6號樓正在施工，不允許進(jìn)入。

　　事實(shí)上，李滄區(qū)該樓盤此次逾期交房在全市來說并非個例，市北區(qū)遼陽西路219號的樓盤，是由青島貝蒙特實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，該樓盤原定2013年12月31日交房，后來延期到2014年5月31日交房，之后又延至7月31日，但截至目前，仍然沒有交房。記者前往小區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤主體工程已完工，但停車場仍在施工，道路和綠化施工均未開始。

　　比起市內(nèi)三區(qū)，郊區(qū)逾期交房的現(xiàn)象更加嚴(yán)重，位于城陽區(qū)春陽路和國城路交會處的巴黎壹號小區(qū)，自2012年開始銷售，購房合同規(guī)定的交房日期是2013年8月1日前，但交房日期變更多次，一拖就是一年多。8月9日記者來到該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)周圍的人行道還有不少挖開的深溝，正門處連小區(qū)名稱都沒有。不少單元門還沒有安裝上，沙子、水泥和堆砌成小山的建筑垃圾隨處可見，樓下網(wǎng)點(diǎn)房內(nèi)的部分施工架還沒有拆除，10多名工人緊張地忙碌著。開發(fā)商青島博陽置業(yè)有限公司在售樓處貼了一份承諾書，表示最終交房日期在9月30日。但該小區(qū)2號樓業(yè)主孟先生表示，他已經(jīng)不敢相信了，像這樣的承諾開發(fā)商已經(jīng)做過4次。

　　在膠州，位于廣州南路與澳門路交會處的東苑新天地小區(qū)，施工已進(jìn)入收尾階段，卻幾乎處于半停工狀態(tài)，偌大的院子里只看到零零散散幾名工人，業(yè)主徐女士稱合同約定2012年5月31日交房，到如今已逾期兩年多，房子卻還沒有建好。開發(fā)商膠州東苑置業(yè)有限公司一名負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)當(dāng)前進(jìn)度，可以保證在11月份交房。

　　違約金用物業(yè)費(fèi)抵頂

　　“如果確實(shí)因?yàn)槭┕みM(jìn)度原因，導(dǎo)致不能按期交房，我們完全可以容忍，但按照購房合同來計(jì)算得出的違約金應(yīng)該賠給業(yè)主。”8月10日，在李滄區(qū)重慶中路事發(fā)樓盤售樓處門口僵持了一上午的業(yè)主代表劉女士告訴記者。根據(jù)雙方簽訂的購房合同，違約金的賠付標(biāo)準(zhǔn)是萬分之五，但專門處理此次違約事件的馬姓負(fù)責(zé)人卻稱，違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)一律降到萬分之二，并表示業(yè)主如有不滿，可以提起訴訟。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在逾期交房之后面對合同規(guī)定的違約金賠付問題，開發(fā)商的態(tài)度多是不愿賠付或者模棱兩可。在城陽區(qū)巴黎壹號小區(qū)，開發(fā)商貼出來的承諾書上指出，所有業(yè)主因延期交房產(chǎn)生的違約金額，將全部沖抵購置機(jī)械車位或儲藏室費(fèi)用，機(jī)械車位統(tǒng)一定價(jià)為5萬元，儲藏室為3000元/平方米。8月10日，記者通過該業(yè)主介紹進(jìn)入該小區(qū)QQ群，面對這樣的處理方式，多數(shù)業(yè)主都選擇了被動接受。3號樓業(yè)主劉先生說：“儲藏室是沒有產(chǎn)權(quán)的，怎么能值3000元/平方米，說是送車位，結(jié)果送的全都是立體車位。”

　　黃島區(qū)珠海東路東方至尊小區(qū)同樣面臨逾期交房的問題，按照購房合同約定，該小區(qū)房子要在2013年年底時交付，但最終延期到2014年 6月。7月初，東方至尊小區(qū)的物業(yè)公司給業(yè)主劉先生發(fā)函，稱綜合驗(yàn)收已通過，業(yè)主可以去物業(yè)拿鑰匙。但在物業(yè)辦公室里，劉先生被要求先簽署一份協(xié)議，內(nèi)容是同意將延期交房違約金抵頂物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)延期半年時間來計(jì)算，開發(fā)商應(yīng)賠付劉先生違約金1萬元左右，可以抵頂28個月的物業(yè)管理費(fèi)。

　　家住李滄區(qū)的何女士在小區(qū)對面的李滄一家城市廣場買了一套小公寓，實(shí)際交房日期比合同交房日期延遲了5個月，但開發(fā)商只賠償兩個月的違約金，何女士再次仔細(xì)閱讀合同時，才發(fā)現(xiàn)索賠無望。原來何女士簽訂的購房合同在違約金一欄中明確寫道：“違約金的計(jì)算從合同交房日延期90天后計(jì)算。”但40多頁的合同，置業(yè)顧問催著她在幾分鐘之內(nèi)就簽完，且摁上手印，她根本就沒有仔細(xì)閱讀。更離奇的合同中甚至有“萬分之0”的約定，市民谷女士的小區(qū)比合同交房日延遲半年交房，當(dāng)她拿著合同找開發(fā)商索賠時，才發(fā)現(xiàn)合同上寫道：“甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，應(yīng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之0計(jì)算。”

　　維權(quán)

　　單人維權(quán)成本高，可集體訴訟

　　在針對“延期交房”采訪中，多位法律界和地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，和開發(fā)商相比，購房者在涉及此類糾紛時往往是絕對的“弱勢群體”，開發(fā)商之所以常常揚(yáng)言業(yè)主可以走法律途徑，就是因?yàn)閷I(yè)主通過法律途徑維權(quán)的成本早已非常清楚。

　　山東盈科律師事務(wù)所李升成律師根據(jù)自己近些年的工作經(jīng)驗(yàn)，將樓市維權(quán)的類型大概分為延期交房、房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)糾紛、樓房爛尾、開發(fā)商內(nèi)部問題、物業(yè)糾紛、降價(jià)風(fēng)波、合同欺詐共8個類別，其中延期交房和房屋質(zhì)量是所有維權(quán)案例中出現(xiàn)頻率最高的兩種。李律師舉例稱，市民王先生與青島某置業(yè)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定王先生購買該公司開發(fā)的位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某小區(qū)的房屋一套，總房款59萬余元，但開發(fā)商多次拖延，最后交房時間比合約時間晚了9個月，王先生認(rèn)為該開發(fā)商的違約做法給其造成巨大損失，遂將該公司訴至黃島區(qū)法院，法院依法判決被告公司支付原告王先生違約金45725元。

　　“但很少購房者有王先生這樣的決心，走法律途徑的確實(shí)比較少，可根據(jù)此前的案例，只要保存好證據(jù)，贏得訴訟的可能性非常大，而且由于逾期交房多是關(guān)系到數(shù)十戶甚至上百戶業(yè)主的事情，所以可以嘗試走集體訴訟的途徑，既有助于提高法院的工作效率，又有利于贏得訴訟。”

　　黃島區(qū)人民法院就曾集中受理了一起逾期交房案件，涉及到31位原告的集體訴訟 ，立案后，黃島區(qū)人民法院經(jīng)過多次走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商延期交房的原因是因?yàn)榈谌截?fù)責(zé)建設(shè)的配套設(shè)施尚未完備，31位原告的意見不統(tǒng)一，有的要求支付違約金 ，有的則要求直接解除購房合同。法官多次往返于開發(fā)商和購房者之間進(jìn)行調(diào)解，最終統(tǒng)一達(dá)成庭外和解協(xié)議，31起案件全部成功調(diào)解結(jié)案。

　　合同權(quán)利不對等，走法律途徑

　　在仔細(xì)查閱幾位報(bào)料人提供的購房合同后記者發(fā)現(xiàn)，對于延期交房違約金的賠付比例不一而同，但購房者的違約成本都明顯高于開發(fā)商。如在一份合同中，當(dāng)開發(fā)商延期交房的違約金被規(guī)定為總房款的每天萬分之一時，購房者延期交付房款的違約金通常都被規(guī)定為每天萬分之五甚至更多。記者就此采訪了市北區(qū)人民法院民一庭張副庭長，他表示延期交房的案件近期確實(shí)呈現(xiàn)出數(shù)量上升的勢頭，此類案件共同特點(diǎn)，首先就表現(xiàn)在簽訂購房合同時，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)不對等。張庭長表示，首先雙方違約成本的不對等就已經(jīng)是個錯誤，國家對于違約金的賠償并沒有硬性的規(guī)定，在新盤銷售過程中，部分開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會故意降低標(biāo)準(zhǔn)，按照每天總房款的萬分之零點(diǎn)五甚至更低來執(zhí)行，但也有部分開發(fā)商為了促銷樓盤，信誓旦旦地保證延期交房是不可能出現(xiàn)的事情，所以會故意將違約金提高，比如給出每天總房款的萬分之五的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對開發(fā)商少則半年多則兩年多的逾期交房，購房者往往只能被動地等待交房，但當(dāng)購房者逾期交付房款時，情況則完全不同，由于開發(fā)商處于絕對的強(qiáng)勢地位，在多個樓盤出具的購房合同中，記者無一例外都發(fā)現(xiàn)了幾乎相同的字句：買房逾期付款超過90日的，賣方有權(quán)單方面解除合同，并有權(quán)直接將房子賣與第三方，原買房者不得有異議。此外，原買方需按照交易總價(jià)的20%向賣方支付違約金，此款由賣方在買房已交過的部分房款中扣除。而當(dāng)原買房者在此之后還執(zhí)意要買房時，則需要賠付更高金額的違約金 ，這一數(shù)字通常是開發(fā)商因延期交房而向業(yè)主賠付違約金數(shù)額的幾十倍。

　　“開發(fā)商總會選擇有利于自己的規(guī)則來制定合同，但即使簽訂了合同，當(dāng)購房者對違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑時，依然可以走法律途徑提起訴訟。”張庭長解釋稱，根據(jù)最高人民法院的相關(guān)解釋，開發(fā)商逾期交付使用房屋的，要按照同樣地段、同樣戶型面積 、同樣樓層房屋的租賃價(jià)格賠償。但由于青島地區(qū)房屋租賃價(jià)格相對較低，商品房成交價(jià)卻相對較高，所以法院在判決時通常會將租賃價(jià)格提高30%左右來作出判決。

　　延伸

　　開發(fā)商逾期交房多因資金鏈緊張

　　記者近期共調(diào)查了7個逾期交房的樓盤項(xiàng)目，其中5家都是僅具有低級資質(zhì)的小開發(fā)商。島城一名職業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人馬總表示，由于去年以來樓市調(diào)控政策的愈加嚴(yán)厲，限購、公積金貸款額度收緊和銀行商業(yè)貸款利率上浮等因素長期持續(xù)，在這一政策環(huán)境下，許多開發(fā)商如今都面臨嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)，尤其對于一些實(shí)力較弱的中小開發(fā)企業(yè) ，資金更是一道難過的坎。

　　資金沒回籠，缺口1000萬

　　在城陽巴黎壹號小區(qū)采訪時，一名菏澤籍的泥瓦工老嚴(yán)向記者表示，該項(xiàng)目只有在剛開工階段順利結(jié)算工資，每個月大約4000至5000元，之后一直拖欠，從2014年新年至今，還沒有結(jié)過一分錢的工資，與嚴(yán)先生同樣在附近幾個樓盤干活的還有十多個菏澤老鄉(xiāng)，幾乎所有人都是同樣的境遇，老嚴(yán)說：“我們想過罷工，但老板說如果現(xiàn)在不干了，以前干的六七個月都不會算工錢，一分錢也拿不到等于白干了，所以我們也不敢離開。”

　　膠州東苑置業(yè)有限公司一名負(fù)責(zé)人稱，旗下兩個項(xiàng)目延期交房都是由于資金鏈出現(xiàn)問題，因?yàn)榍岸螘r間投資其他項(xiàng)目的資金一直沒有回籠，而兩個項(xiàng)目總共的資金缺口大約只有1000萬元。

　　資金跟不上，質(zhì)量難保證

　　常年在膠州市施工的江蘇省一名建筑方負(fù)責(zé)人鐘先生表示，目前開發(fā)商和建筑方之間多數(shù)都實(shí)行墊資制度，也就是開發(fā)商前期不會支付一分錢，建筑方在競標(biāo)成功后自掏腰包開始施工，等主體工程完成到一半甚至更多的進(jìn)度，開發(fā)商才開始逐步撥款。

　　鐘先生解釋稱：“開發(fā)商自己也沒錢，他們只有等把房子賣完了以后，才會給我們工程款，但是今年房子不好賣，我們的款項(xiàng)真是遙遙無期，現(xiàn)在我已經(jīng)墊進(jìn)去一個多億，下個月工人工資還沒著落，我?guī)缀跻呀?jīng)身無分文，工人一旦罷工，工程就停下來就不可能完成進(jìn)度，開發(fā)商更不可能給我撥款，半拉子工程也不能作抵押，銀行不會放款給我，發(fā)行信托產(chǎn)品來融資根本來不及，我只能以4分錢的利息借高利貸。”

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上半年青島新建商品住宅共成交37749套 ，較去年上半年跌幅超過三成，樓市低迷給開發(fā)商帶來的資金困境，致使不少樓盤在完全竣工之后，依然不能夠結(jié)清工程款，開發(fā)商只能用房子來做抵頂，所以才會在各大二手房網(wǎng)站里出現(xiàn)不計(jì)其數(shù)的“頂賬房”出售信息。

　　地產(chǎn)經(jīng)理人馬總根據(jù)自己在供職于幾家項(xiàng)目公司之后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)稱，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但質(zhì)量肯定是不一樣，如果后續(xù)資金跟不上 ，建筑方只能糊弄著干活。“一分價(jià)錢一分貨，到時候如果驗(yàn)收通過了，那就算幸運(yùn)，驗(yàn)收通不過也不可能大規(guī)模返工，總會想辦法通過，但倒霉的只有購房者，要么就是長期延遲交房，要么就是保證不了建筑質(zhì)量。”

　　本版文/圖  記者 曹凱杰

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 王好]