濟(jì)南限購(gòu)取消已經(jīng)快一周的時(shí)間，可能最近青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論最多的，就是青島何時(shí)放開(kāi)限購(gòu)，以及從哪里開(kāi)始試點(diǎn)的問(wèn)題。不過(guò)，僅僅是放開(kāi)限購(gòu)，就能讓整個(gè)上半年都萎靡不振的樓市重新打起精神嗎？來(lái)看看業(yè)內(nèi)人士的分析。
■市場(chǎng)低迷——不只是限購(gòu)造成的 限購(gòu)已經(jīng)執(zhí)行了3年，在這3年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在波動(dòng)變化，特別是2013年，市場(chǎng)還出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，這說(shuō)明，限購(gòu)也并不是造成如今房地產(chǎn)低迷的唯一原因。
“目前的這種市場(chǎng)形勢(shì) ，并不是限購(gòu)這一點(diǎn)造成的，我們今年接觸的很多客戶，并不是因?yàn)橄拶?gòu)而不出手買房。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師殷天逸告訴記者，從2014年年初以來(lái)，市場(chǎng)逐漸低迷，市場(chǎng)上樓盤(pán)降價(jià)的聲音頻現(xiàn)，不管是真降價(jià)還是假降價(jià)，都在很大程度上動(dòng)搖了很多購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心，輿論也將低迷的市場(chǎng)不斷推上風(fēng)口浪尖，本來(lái)打算出手買房的消費(fèi)者，大都采取了觀望的態(tài)度，這就造成了市場(chǎng)低迷。“這其實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和波動(dòng)，高峰和低谷，都是市場(chǎng)的正常表現(xiàn) 。”殷天逸說(shuō)。
另外，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也指出，2013年青島樓市的火爆，提前透支了一部分市場(chǎng)購(gòu)買力，這也是造成青島2014年市場(chǎng)低迷的一個(gè)原因。
■取消限購(gòu)——可增強(qiáng)市場(chǎng)信心 如果一旦取消限購(gòu)，會(huì)對(duì)青島的市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響呢？
“現(xiàn)在濟(jì)南取消限購(gòu)，對(duì)青島的影響暫時(shí)還沒(méi)有看出來(lái)，更多是一種信號(hào)性的影響。”殷天逸說(shuō)，所謂信號(hào)性的影響，就是說(shuō)給市場(chǎng)和大眾釋放一種信號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能要有回暖的征兆。
“取消限購(gòu)會(huì)產(chǎn)生兩點(diǎn)積極的影響，首先，這會(huì)吸引原本沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)一定程度上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，會(huì)有一個(gè)短期的爆發(fā) ；另外更多的就是放開(kāi)限購(gòu)是一種對(duì)房產(chǎn)利好的信號(hào)，這種信號(hào)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是樹(shù)立對(duì)市場(chǎng)的信心，也會(huì)影響市場(chǎng)的成交。”世茂股份
西海岸營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王洪菊談到放開(kāi)限購(gòu)的影響時(shí)，也提到了“信號(hào)”的利好。
“我覺(jué)得還有一點(diǎn)就是，放開(kāi)限購(gòu)肯定是好的，因?yàn)橄拶?gòu)本身就是一種行政干預(yù)的手段，不是靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，現(xiàn)在解禁，就是解除了行政手段的干預(yù)，完全按照市場(chǎng)規(guī)律，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自身來(lái)調(diào)節(jié)自己的運(yùn)行和發(fā)展，這是一種進(jìn)步，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)市場(chǎng)都是好的。”殷天逸補(bǔ)充說(shuō)到。
■核心影響——關(guān)鍵在于限貸政策 “其實(shí)，現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房者限制最大的，是信貸方面的各種限制。”殷天逸指出，在信貸政策沒(méi)有放開(kāi)的情況下，很難刺激消費(fèi)者入手房產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前限貸政策沒(méi)有做出調(diào)整，這仍是影響購(gòu)房者買房的關(guān)鍵因素。據(jù)濟(jì)南的媒體報(bào)道，濟(jì)南多家銀行目前仍是實(shí)行“差異化”的信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)于三套房仍是停貸。目前從首套房的貸款來(lái)看，信貸政策仍然較為緊張，多數(shù)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上做出了5%至 10%的上浮 。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大氣候已經(jīng)形成，信貸政策如果沒(méi)有大的變化，僅是限購(gòu)政策調(diào)整的作用不會(huì)太大。
“三季度的樓市仍然不會(huì)太好，客戶轉(zhuǎn)變對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期，還需要一段時(shí)間。”殷天逸指出，目前來(lái)看，三季度最好的發(fā)展態(tài)勢(shì)應(yīng)該是“低價(jià)平穩(wěn)”，能維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)不再下跌，就已經(jīng)是不錯(cuò)的成績(jī)。
現(xiàn)在的主流觀點(diǎn)是，如果限貸不放開(kāi)，只放開(kāi)限購(gòu)，利好有限。
■權(quán)威觀點(diǎn)——取消限購(gòu)，是讓市場(chǎng)做主 @ 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：目前限購(gòu)涉及40多個(gè)城市，這些城市均出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題。高庫(kù)存如何消化使許多城市到了一個(gè)抉擇的時(shí)刻，需要重新審視限購(gòu)政策的必要性和存在的前提，限購(gòu)政策的取消也是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的表現(xiàn)。
@ 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：濟(jì)南的庫(kù)存和去化周期只是處于二三線城市的中間水平，如果下半年樓市難以回暖 ，他市必然跟風(fēng)。
@ 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康：3月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)降溫，目前樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)分化的、波動(dòng)的時(shí)期。在市場(chǎng)出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇，把原來(lái)不得已而為之的限購(gòu)等“權(quán)宜之計(jì)”行政手段和措施趁此機(jī)會(huì)淡出，收斂下來(lái)，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。這是一個(gè)需因地制宜漸進(jìn)掌握的過(guò)程，其后的中長(zhǎng)期制度建設(shè)如跟上了，應(yīng)能有效防止有人擔(dān)心的超出正常幅度的強(qiáng)烈大幅反彈。
記者 付明實(shí)
（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 江海峰]
