20年，遠洋地產(chǎn)的業(yè)務(wù)三級跳

　　錢在哪？這是近期很多銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都在問的問題，當(dāng)他們還在找答案的時候。資本市場已經(jīng)一片混亂，這場史無前例的流動性危機，不僅讓銀行股、地產(chǎn)股齊跌，更讓滬市對2000點的“下限”視而不見，一度跌破1900點。

　　2008年金融危機以來，隨著4萬億的救市和房地產(chǎn)業(yè)的高歌猛進，還有去年商業(yè)銀行令人咂舌的1.24萬億凈利潤，錢多得讓人們一度忘卻了此前地產(chǎn)企業(yè)緊繃得的資金鏈。6月底的銀行“錢荒”似乎再次提醒地產(chǎn)企業(yè)，其實現(xiàn)狀沒有想象中的那么好。

　　但對這個問題，手中握有161.47億現(xiàn)金資源，以及未使用授信額度近330億的遠洋地產(chǎn)并不慌亂，盡管股價也受到此番波及。遠洋地產(chǎn)總裁李明對企業(yè)當(dāng)下的財務(wù)狀況信心十足，在7月5日舉行的“遠洋20周年感恩季 品質(zhì)之旅北京行”媒體交流會上，他表示“遠洋地產(chǎn)現(xiàn)階段財務(wù)穩(wěn)健”。

　　

遠洋桃花島沙盤

　　對于“不差錢”的遠洋地產(chǎn)，下一階段面臨的問題則是如何利用手中資金發(fā)展旗下業(yè)務(wù)，以跑贏下一個20年。此前，李明曾在遠洋20歲生日之際《致員工的一封信》中表示，“房地產(chǎn)行業(yè)走過‘滿足基本居住’的階段，客戶對品質(zhì)、功能、環(huán)境和舒適度的關(guān)注都在提高，對住宅、商業(yè)、養(yǎng)老等多種物業(yè)類型的需求也更加豐富。”在媒體交流會上，李明再次強調(diào)只有抓住這種市場需求的變化，通過多元化的綜合性地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方式，才能在行業(yè)轉(zhuǎn)型中求得新的商業(yè)機會。

　　今年，遠洋地產(chǎn)迎來了建立20周年，20年除了完成股權(quán)改造和香港上市之外，遠洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展模式也已初步完成三級跳：住宅地產(chǎn)愈發(fā)壯大，商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融也在逐步收獲，積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)。但這三級跳的完成，卻并不簡單。

　　

遠洋桃花島現(xiàn)場實拍

　　曾經(jīng)不懂開發(fā)程序的地產(chǎn)央企　　

　　從遠洋傲北到遠洋萬和公館，再到遠洋天著。品質(zhì)之旅北京行期間，遠洋地產(chǎn)安排到京的近百名媒體和業(yè)主代表參觀了北京大本營的高端住宅項目，展示了企業(yè)在住宅領(lǐng)域的非凡品質(zhì)。但令到場嘉賓難以想象的是，這個建立于1993年的地產(chǎn)央企，居然到1997年還不知道在北京開發(fā)房地產(chǎn)的程序。

　　1993年，出于對房地產(chǎn)利潤的渴求，中國遠洋運輸集團催生出眾多的房地產(chǎn)公司，并成立中遠房地產(chǎn)公司（遠洋地產(chǎn)前身）以統(tǒng)籌管理企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但由于中遠房地產(chǎn)所在北京市，彼時為了保障本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對于像中遠房地產(chǎn)這樣的在京“央企”及其所轄企業(yè)、外埠開發(fā)公司，一律不允許在北京“落戶”。被“北京開發(fā)權(quán)”卡住“脖子”的中遠房地產(chǎn)，直到1995年才嘗試做出些改變：從負(fù)責(zé)分房的集團手中接過了兩個內(nèi)部的聯(lián)建項目，用來做職工福利房和來京借調(diào)人員宿舍。這兩個分別位于北京朝陽區(qū)廣渠門和海淀區(qū)雙榆樹的小型住宅項目，先后投入開發(fā)建設(shè)，并成為中遠房地產(chǎn)公司最早面世的作品。

　　

遠洋桃花島項目現(xiàn)場實拍

　　1997年，李明調(diào)到中遠房地產(chǎn)擔(dān)任總經(jīng)理，逐步開始向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過度。

　　“現(xiàn)在我還記得明確定位做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之后，企業(yè)還沒有土地儲備、沒有開發(fā)權(quán)，甚至還不知道在北京開發(fā)房地產(chǎn)的程序。”李明回憶說。

　　正是這個沒有經(jīng)驗的地產(chǎn)企業(yè)，1999年正式推出了自身第一個用市場規(guī)范來運作的項目——遠洋都市網(wǎng)景，隨之而來的遠洋風(fēng)景、遠洋天地逐步被市場所認(rèn)可，中遠房地產(chǎn)逐步步入應(yīng)有的發(fā)展軌道，并邁出了向外拓展的步伐。

　　此后，李明逐步推動中遠房地產(chǎn)的股權(quán)改革，并完成“遠洋地產(chǎn)”的更名，成功登陸香港主板，完成邁進國際資本市場的夙愿。住宅地產(chǎn)開發(fā)也因資本的引入而風(fēng)生水起，遠洋一方等中高端住宅逐步推出，向華南市場滲透的也收獲頗豐，2012年華南區(qū)貢獻31.7億元，同比增長19%，為集團貢獻超過一成的銷售額。

　　

遠洋桃花島項目現(xiàn)場實拍

　　伴隨著遠洋萬和公館、遠洋天著等幾個“高地價”項目頂住了壓力，獲得市場的認(rèn)可。遠洋地產(chǎn)在住宅領(lǐng)域的“一級跳”完美完成。

　　商業(yè)地產(chǎn)：已有業(yè)務(wù)模式的破局　

　　頤堤港、未來廣場，作為遠洋進軍商業(yè)地產(chǎn)以來的代表作，也被安排在了本次品質(zhì)之旅北京行的體驗表里，除了項目參觀，嘉賓們還獲得了特制的打折卡，專門用于這兩個項目的優(yōu)惠購物。

　　據(jù)遠洋的資料顯示，頤堤港目前購物中心的簽約出租率已達87%，商戶開業(yè)率超過80%；寫字樓也吸引了阿爾斯通、奔馳等世界500強的企業(yè)入駐，出租率超過91%。而未來廣場也與百余家國內(nèi)外知名品牌成功簽約，簽約率達95.5%。

　　

遠洋桃花島項目現(xiàn)場實拍

　　但遠洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部于2010年3月才正式成立，這距2009年10月的“國四條”出臺還不到半年，取得如此成果殊為不易。

　　20歲的遠洋經(jīng)歷過了兩輪金融危機，特別是2008年的金融危機，讓業(yè)務(wù)多元化的重要性愈發(fā)被遠洋所看重，盡管每個行業(yè)、每個企業(yè)歷來都有專業(yè)化和多元化的爭執(zhí)。

　　李明認(rèn)為，行業(yè)的經(jīng)濟形勢好專業(yè)化是正確的，行業(yè)不好的時候多元化無疑是正確的，所以綜合起來看，對遠洋來說多元化的益處是有限的，而這個有限一定是以主業(yè)，與基本行業(yè)相關(guān)聯(lián)的情況下，不能跨行業(yè)。

　　這一指導(dǎo)思想之下，商業(yè)地產(chǎn)成為遠洋業(yè)務(wù)多元化的第一選擇。李明認(rèn)為這有利于應(yīng)對單一住宅開發(fā)蘊藏的風(fēng)險，同時，持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來源，對穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。

　　與其他企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目不同的是，遠洋有自己的商業(yè)地產(chǎn)公司，也有與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)合作。2008年，香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商太古地產(chǎn)收購了遠洋地產(chǎn)頤堤港地塊50%的股權(quán)，雙方共同注資40億元開發(fā)。2011年12月，太古聯(lián)合遠洋以20.03億摘得成都中心區(qū)域錦江區(qū)核心商業(yè)地段內(nèi)一地塊的開發(fā)建設(shè)權(quán)——大慈寺文化商業(yè)綜合體項目提上日程，并計劃于2014年正式運營。

　　

遠洋桃花島項目現(xiàn)場實拍

　　“遠洋雖然此前有過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，但依然專注于住宅地產(chǎn)，而太古則是成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，同時他們也有進軍內(nèi)地的計劃，只是不熟悉內(nèi)地市場。”李明談及雙方合作，認(rèn)為這是雙贏的局面。

　　截止2012年底，在遠洋現(xiàn)有2300萬平方米的土地儲備中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%，達376萬平方米，預(yù)計五年以后，遠洋將會有近200萬平方米的持有商業(yè)投資物業(yè)，將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個以上的商業(yè)項目。

　　“預(yù)計2013年將有超過25萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入市場，對于現(xiàn)在的遠洋來說，高負(fù)債時代已經(jīng)過去。”遠洋地產(chǎn)總裁李明告訴記者。

　　進入收獲期的商業(yè)地產(chǎn)，終實現(xiàn)了遠洋地產(chǎn)旗下業(yè)務(wù)的破局，二級跳穩(wěn)步跨出。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)：新業(yè)務(wù)的探索　

　　整個品質(zhì)之旅中，最讓記者興奮的是遠洋地產(chǎn)“秘而不宣”的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。經(jīng)過近一年的籌備之后，7月，遠洋地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目“椿萱茂•凱健”正式推出。該項目位于遠洋地產(chǎn)旗下的高端社區(qū)遠洋天著內(nèi)，建筑面積近6000平方米，床位數(shù)約110張。

　　盡管李明認(rèn)為，“國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有幾個成功的，大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，實際上只是地產(chǎn)。現(xiàn)在中國最有前景的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)。”但這并不妨礙遠洋對養(yǎng)老地產(chǎn)的探索，他表示，養(yǎng)老地產(chǎn)實質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容：比如老年護理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。

　　

遠洋桃花島項目現(xiàn)場實拍

　　借鑒在商業(yè)地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)驗。2012年9月，遠洋地產(chǎn)總裁李明與美國Emeritus集團（美國知名養(yǎng)老服務(wù)商）董事局主席DAN BATY進行會晤，就中國養(yǎng)老市場行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進行深度溝通。今年4月，遠洋與哥倫比亞太平洋公司通過各自附屬公司及后者的合作伙伴Emeritus公司，共同組建中外合資企業(yè)用于開發(fā)和經(jīng)營其第一個合作項目——“椿萱茂•凱健”。

　　中外合資養(yǎng)老機構(gòu)在中國并非首次，然而，從過往經(jīng)驗看，目前中外合作主要的合作要么是外資品牌以顧問形式為國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品提供咨詢服務(wù)；要么是海外基金、投行等對國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品進行投資，而不參與任何經(jīng)營管理。遠洋地產(chǎn)椿萱茂摒棄了此前外資品牌或提供咨詢或參與投資的舊模式，將國際運營管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與中國本土文化相結(jié)合。

　　瞻望養(yǎng)老地產(chǎn)未來，李明稱，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展尚需時日，遠洋也在為推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展做著更多的研究與探索，現(xiàn)在談養(yǎng)老地產(chǎn)還為時過早，但遠洋地產(chǎn)進入養(yǎng)老業(yè)務(wù)領(lǐng)域的決心是非常堅定的，強大的市場需求指導(dǎo)著公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向，相信未來10年當(dāng)中，遠洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍擴大。

　　遠洋養(yǎng)老地產(chǎn)的探索成功與否，將等待市場給我們最終的答案。

　　[編輯: 邢立瑋]